חוזה שכירות בלתי מוגנת

חוזה שכירות בלתי מוגנת

שוכרים ומשכירים רבים נוהגים להתקשר בהסכמי שכירות, מבלי להכיר את המונחים הרלוונטיים לחוזי שכירות ואת המשמעויות המשפטיות הכרוכות בהתקשרות בחוזים אלו. לכן טרם התקשרות בחוזה שכירות חשוב להתייעץ עם ערוך דין לנדל"ן.

רשימה זו תסקור, בתמצות, נושאים שונים הקשורים לחוזה שכירות בלתי מוגנת:

1. מהו חוזה שכירות ומי מטרתו?
2. מהי שכירות בלתי מוגנת?
3. דגשים לפני חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת.

מהו חוזה שכירות ומהי מטרתו? הסכם שכירות נכרת בין בעל הזכות להשכיר את הנכס (המשכיר/ים) לבין הצד או הצדדים אשר מעוניינים לשכור את הנכס (השוכר/ים). הסכם שכירות מגדיר את הזכויות והחובות של הצדדים בנוגע לנכס – אילו פעולות מותר להם לבצע ואילו פעולות חובה עליהם לנקוט ביחס למושכר.

מהי שכירות בלתי מוגנת? הכוונה היא להסכם שכירות שלא חלים עליו חוקי הגנת הדייר. בעבר היה נהוג מוסד שנקרא שכירות בדמי מפתח, ושוכר אשר נהנה משכירות בדמי מפתח זכה לתנאים שונים כגון דמי שכירות מופחתים, מגבלות על היכולת לבטל או להפסיק לו את חוזה השכירות ועוד הגנות נוספות הקיימות בחוק הגנת הדייר. לכן, כיום רוב המשכירים נוהגים לכתוב בצורה מפורשת כי חוזה השכירות הוא בשכירות שאינה מוגנת וכי בגין השכירות לא ישולמו דמי מפתח, וכן להחריג את התחולה של חוק הגנת הדייר על הסכם השכירות שנחתם בצורה מפורשות.

דגשים לפני חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת

טרם התקשרות בחוזה שכירות בלתי מוגנת, רצוי לשים לב למספר נושאים:

1. בדיקת הזכויות בדירה – טרם התקשרות בחוזה שכירות רצוי לבדוק מי הבעלים של הנכס? האם המשכיר אכן מוסמך להשכיר את הדירה? לא נעים לגלות שמי שמשלמים לו את דמי השכירות כלל אינו מוסמך לשכיר את הנכס. תופעה כזאת עלולה להסב לשוכר נזקים רבים כגון פינויו מהדירה. לצורך כך מומלץ, בין היתר, לעיין בנסח הטאבו של הדירה (להפקת נסחי טאבו יש להיכנס לאתר של משרד המשפטים ולשלם אגרה), כמו כן אם הבעלים של הנכס או המשכיר הוא חברה מומלץ לעיין גם בנסח חברה.
2. בטוחות – מהם הבטוחות שיש להעמיד בעת התקשרות בחוזה שכירות? הבטוחות הנפוצות הן – התחייבות עצמית, שטר חוב, כתב ערבות וערבות בנקאית. מבין אלו לשוכר תמיד עדיף להעמיד את הערבויות המינימליות ואילו המשכיר תמיד יעדיף שיהיו בידיו בטוחות טובות למקרה של נזק או הפרת הסכם. באופן קטגורי ניתן לומר כי ערבות בנקאית או העמדת סכום כסף שיוחזק אצל המשכיר עד לסוף החוזה תמיד יהיו האופציות הכי פחות עדיפות מבחינת השוכר והכי טובת מבחינת המשכיר.
3. הסדר תשלומים – מהו הסדר התשלומים של השכירות (מדי חודש, כל חודשיים וכו')? האם דמי השכירות ישולמו בשיקים? בהעברה בנקאית? או בכרטיס אשראי?
4. ייעוץ משפטי –  גם למשכיר  וגם השוכר מעוניינים להגן על האינטרסים שלהם בהתקשרות בחוזה שכירות, לכן טרם חתימה על הסכם מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין בעל ידע וניסיון בתחום (עורך דין לנדל"ן).

• להרחבה ומידע נוסף ראו חוזה שכירות דירה.
• להרחבה ומידע נוסף עבור משכירי דירות ובתים ראו מדריך למשכיר בית או דירה.

טרם חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת רצוי לבדוק את הוראות הדין המשתנות ולהתייעץ עם עו"ד.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי, אלא סקירה כללית וחלקית בלבד, טרם התקשרות בחוזה שכירות יש להתייעץ עם עורך דין.