שכירות

מה זה שכירות? בקצרה, זכות שניתנה לגורם כלשהו להחזיק בנכס בעבור תמורה כלשהי לתקופה מוגבלת. תקופת ההחזקה בנכס מכונה תקופת שכירות והיא יחד עם התמורה (דמי השכירות) ויתר תנאי השכירות מוסדרים בהסכם שנחתם בין המשכיר של הנכס לשוכר – הסכם שכירות לדירה או חוזה שכירות לעסק (למידע נוסף ראו חוזה שכירות בלתי מוגנת).

לפי חוק המקרקעין שכירות מוגדרת כך:  שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

לפי חוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971, שכירות מוגדרת כך: שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות.

לצורך הכנת חוזה שכירות מאו בדיקת סוגיות הנוגעות לשכירויות מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום – עורך דין לנדל"ן. כמו כן חשוב לעיין, בין היתר, בחוק המקרקעין, חוק השכירות והשאילה וכן בפסיקה המתעדכנת מעת לעת.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

מס שבח מקרקעין

חקיקה בתחום מס שבח מקרקעין משתנה מעתה לעת ולכן חשוב לעיין בקפידה בהוראות הדין בכל הנוגע לחובת תשלום המס, גובה המס, התנאים לזכאות לפטור ממס וכיו"ב, לצורך כך מומלץ מאוד להתייעץ עם איש מקצוע מומחה בתחום.

מה זה מס שבח מקרקעין? בתמצית, מס זה מכונה גם בקיצור (מס שבח) הוא מס המוטל על "הרווח" שהפיק בעל הזכות במקרקעין (אדם, תאגיד או גורם אחר) ממכירת זכויותיו במקרקעין לקונה. לצורך חישוב הרווח מתבצע קיזוז של חלק מהוצאות העסקה כמפורט בין היתר בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מקרקעין. חובת תשלום המס חלה על כל בעל זכות אלא אם יש לו פטור מתשלום המס, והכל בכפוף לחוק ולפסיקה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 קובע, בין היתר, את ההוראות הבאות:

"מכירה", לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה – (1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה. (2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור. (3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה. (4) פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסויימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסויימים.

"איגוד" – חברה וחברה נכרית כמשמעותן בפקודת החברות, אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות, שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות, אגודה כמשמעותה בחוק העותומני על האגודות 1327;"

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע:  

(א)  מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

(ב)  השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47.

סעיף 7 לחוק מיסוי מקרקעין קובע: המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין.

פטורים מתשלום מס שבח

מי זכאי לפטור מתשלום מס שבח? לצורך בחינת הנושא חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע – עו"ד או רו"ח – מומחה בתחום. התנאים לזכאות לפטור סבוכים ומשתנים מעת לעת.

בין הפטורים הנפוצים קיים פטור לדירת מגורים מזכה, כאשר מי שמעוניין ליהנות מהפטור צריך לעמוד בהגדרות החוק.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

מס רכישה

מה זה מס רכישה?

מס רכישה מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

לפי החוק מס הרכישה מוטל על כל מי שקונה זכות במקרקעין, כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, למשל במסגרת חתימה על הסכם לרכישת דירה. שיעור המס נקבע בהוראות החוק ובתקנותיו.

שיעור המס תלו, בין היתר, בסוג המכירה והמקרקעין ובמספר יחידות המקרקעין שבבעלות הרוכש. למשל מי שרוכש דירת מגורים וזו דירתו היחידה יכול לקבל פטור מסוים בנוגע למס הרכישה ולעיתים הוא אף לא יהיה זקוק לשלם מס כלשהו (נכון למועד זה).

לצורך בירור גובה מס הרכישה חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע פעולה כלשהי ללא קבלת חוות דעת של עו"ד.

מהו היטל השבחה?

מהו היטל השבחה?

בקצרה, היטל השבחה הוא תשלום חובה – המוטל על הבעלים של המקרקעין או החוכר לדורות – החל בעקבות השבחה של נכס (אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג אשר מעלה את שווי המקרקעין). היטל ההשבחה מוטל על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין. בחוק נקבע כי שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה.

איך נקבעת ההשבחה? ההשבחה נקבעת לפי שומה שוערך שמאי מקרקעין, כמוגדר בחוק התכנון והבניה.

בחוק התכנון והבניה, "חובות בהטיל השבחה" מוגדר כך:

2. (א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד.

(ב) שילם חוכר לדורות את ההיטל, יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד; בקביעת סכום השיפוי תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה, ואולם אם החכירה לא הוארכה מסיבה כלשהי, זכאי החוכר לדורות כלפי בעל המקרקעין לקבל את הסכום שנוכה לו מהשיפוי עקב הזכות להארכת החכירה, כשהוא צמוד למדד יוקר המחיה ממועד תשלומו ועד למועד השיפוי בפועל.

(ג) היה המחכיר זכאי, לפי הסכם, לתבוע מן החוכר תשלום עבור ניצול ההשבחה, יהיה החוכר זכאי לנכות את סכום ההיטל מכל תשלום שעליו לשלם למחכיר כאמור.

"השבחה" מוגדרת בחוק התכנון והבניה כך: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג."

איך אפשר לבטל את היטל ההשבחה?

האם ניתן לבטל היטל השבחה?

לפי חוק התכנון והבניה ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה. תיקון שומה – מי שחייב בתשלום היטל השבחה רשאי לבקש לתקן את השומה ,בכפוף להוראות הדין והפסיקה. כמו כן ניתן להגיש עררים בנוגע להיטל השבחה.

מי זכאי לפטור מהיטל השבחה? החוק מגדר מספר גורמים ומצבים המזכים מפטור מתשלום היטל השבחה, כגון שבוכנות שיקום ואזורי שיקום, השבחות החלות עקב בניה של מרחבים מוגנים, השבחה בקרקע של מוסדות ציבוריים ועוד ועוד הכל בכפוף להגדרות בדין.

לצורך בדיקת הזכאות לפטור מהיטל השבחה או הגשת בקשה להפחתת היטל ההשבחה רצוי להתייעץ עם אנשי מקצוע, כגון עורך דין לנדל"ן, שמאי מקרקעין ועוד.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע פעולה כלשהי ללא קבלת חוות דעת של עו"ד.

אסיפה כללית

מה זה אסיפה כללית? אסיפה כללית היא אסיפה של בעלי המניות של החברה.

תפקידה של האסיפה מוגדר בחוק החברות והוא לרוב מפורט עם רישומה של החברה בתקנון, כמו כן תפקיד האסיפה עשוי לזכות להתייחסות בהסכם שנחתם בין בעלי המניות (למשל בהסכם מייסדים או בהסכם השקעה). כמו כן התפקיד של האסיפה הכללית כפוף להוראות הדין.

בחוק החברות (להלן: החוק) אסיפה כללית הוגדרה כך: "אסיפה שנתית או אסיפה מיוחדת של בעלי המניות".

כאשר אסיפה מיוחדת הוגדרה כאסיפה כללית של בעלי המניות שאינה אסיפה שנתית ואסיפה שנתית הוגדרה כאסיפה של בעלי המניות לפי סעיף 60 לחוק.

מה הסמכות של האסיפה הכללית?

חוק החברות מגדיר את רשימה של החלטות אשר יתקבלו על-ידי האסיפה הכללית:

• שינויים בתקנון החברה, בכפוף להוראות הדין.
• הפעלת סמכויות הדירקטוריון של החברה במקרה של נבצרות הדירקטוריון ובכפוף למגבלות הדין.
• מינוי רואה החשבון המבקר של החברה, תנאי העסקתו והפסקת העסקתו בהתאם להוראות חוק החברות.
• מינוי דירקטורים חיצוניים בהתאם להוראות חוק החברות;
• אישור פעולות ועסקאות הטעונות אישור האסיפה הכללית לפי הוראות סעיפים 255 ו-268 עד 275 לחוק החברות;
• הגדלת הון המניות הרשום של החברה והפחתת הון המניות הרשום של החברה בכפוף להוראות חוק החברות.
• החלטות בנושא מיזוג של החברה ובכפוף לחוק החברות.

סמכות האסיפה הכללית בהתאם לתקנון של החברה

בכפוף למגבלות הדין, בעלי השליטה בחברה יכולים לקבוע הוראות שונות בנוגע לסמכות של האסיפה הכללית בתקנון של החברה. הכוח שניתן לבעלי המניות באסיפה הכללית פעמים רבות כולל את הסמכות להכריע בנושאים מהותיים הקשורים לניהול עסקי החברה, למשל הכרעה בנושאים הקשורים לביצוע עסקאות גדולות כגון עסקאות השקעה או הלוואה או התקשרות בהסכמים בעלי משמעויות כספיות גדולות.

למידע מקיף בנושא יש לעיין בהוראות הדין וכן להתייעץ עם עורך דין לחברות.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע פעולה כלשהי ללא קבלת חוות דעת של עו"ד.

מניות

מניות

מה זה מניה? מניה היא נייר ערך של החברה, אשר מעניק לבעל המניה זכויות וחובות אשר קבועות בדין ובתקנון של החברה. למשל, לרוב המניות מעניקות לבעליהן את הזכות להשתתף בהצבעות של החברה באסיפת בעלי המניות (אסיפה כללית), ליהנות מרווחי החברה ולקבל זכויות שונות בעת הפירוק, בכפוף להוראות הדין. יחד עם זאת ייתכן וחלק מהזכויות והחובות ושל בעלי המניות יקבעו בהסכמים נפרדים של בעלי המניות (הסכם מייסדים או הסכם בעלי מניות).

סוגי מניות

הרכב המניות נקבע בהתאם לרצון בעלי השליטה בחברה, עם הקמת החברה בתקנונה (לצורך תכנון נכון של מבנה ההון של החברה וקביעת סוגי המניות, רצוי להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום –  עורך דין חברות). ניתן לשנות את הרכב המניות של החברה, מעת לעת, בהתאם למגבלות התקנון, הסכמים והוראות הדין.

חברות שונות עושות שימוש שונה בשמות של המניות, אך חשוב לציין ששם המניה לא קובע אלא ההגדרה הצמודה לה.

כך פעמים רבות הבעלים של החברה מגדירים סוג של מניות כ"מניות הנהלה" "מניות בכורה", כשהם נוהגים להצמיד להגדרה זו זכויות שונות. לעתים מנית הנהלה מעניקה לבעליה את הזכות למשוך ראשונים את רווחיה או הזכות להכריע בשאלות מהותיות הקשורות לפעילות החברה.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או המלצה משפטית ואין להסתמך על רשימה חלקית זו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה ללא התייעצות עם עו"ד.

בעל מניות

מיהו בעל מניות בחברה?

חוק החברות מבחין בין בעל מניות בחברה פרטית לבין בעל מניות בחברה ציבורית, להלן ההוראות המגדירות מיהו בעל מניות בחוק החברות, את הוראות אלו יש לקרוא לצד יתר הוראות החוק והפסיקה:

• בעל מניות חברה פרטית – לפי חוק החברות בעל מניות בחברה פרטית הוא מי שנרשם כבעל מניות במרשם בעלי המניות או מי שאוחז בשטר מניה.
• בעל מניות בחברה ציבורית – לפי חוק החברות בעל מניות בחברה ציבורית: 1) מי שלזכותו נרשמה אצל חבר בורסה מניה ואותה מניה נכללת בין המניות הרשומות במרשם בעלי המניות על שם החברה לרישומים. 2) מי רשום כבעל מניה במרשם בעלי המניות ומי שאוחז בשטר מניה.

בעלי המניות הם חברי האסיפה הכללית, ככאלו הם משתתפים בהצבעות מסוגים שונים, בכפוף למגבלות הדין.

הקמת חברות, הקצאת מניות, העברת מניות, ליווי משפטי שוטף בכל הנושאים הקשורים לחברה מתבצע על-ידי עורך דין מומחה בתחום – עורך דין לחברות.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע פעולה כלשהי ללא קבלת חוות דעת של עו"ד.

בדיקת נאותות

החלטתם לרכוש עסק או חברה קיימים או להשקיע בעסק פעיל או בעסקה משמעותית עם צד ג'. לפני התקשרות בהסכם חשוב לבצע בדיקת נאותות מקיפה.

מה זה בדיקת נאותות? בדיקת נאותות לעסק או לחברה נערכת כדי ללמוד על היתרונות והחסרונות, הסיכויים והסיכונים של העסק או החברה. בקצרה יצוין כי בדיקת נאותות כוללת סדרת בדיקות מקיפות בתחום העסקי, משפטי, חשבונאי, טכנולוגי וכיו"ב.

הבדיקה המקיפה נועדה לאפשר לצד שהזמין את ביצוע הבדיקה, ללמוד על כדאיות ההתקשרות עם צד ג' – למשל בהסכם לרכישת חברה או הסכם מיזוג (למידע נוסף ראו גם רכישת עסק).

בדיקת נאותות מתבצעת על-ידי אנשי מקצוע לרבות עורכי דין, רואי חשבון, יועצי מס, מומחים בתחום הפעילות של העסק ועוד.

להלן מספר נושאים שחשוב לבדוק במסגרת בדיקת הנאותות:

1. תוכנית עסקית של העסק, תקציב, מאזנים ודוחות כספיים מבוקרים – חשוב ללמוד ממה מורכבות העלויות הקובעות וממה מורכבות העלויות המשתנות של העסק (עלויות ייצור, תפעול, תחזוקה, שכירות, מכירות, פרסום, שיווק, הפצה ועוד), מה התוכנית העסקית לטווח הקצר ולטווח הארוך.
2. המוצרים או השירותים של העסק והמתחרים לעסק ואסטרטגית תמחור המוצרים או השירותים – כמות מתחרים באזורי פעילות, מה שיטת עבודה של המתחרים, נתח שוק של העסק, מה היתרונות והחסרנות של העסק מול המתחרים ועוד.
3. ספקים משמעותיים של העסק, ערוצי שיווק והפצה של העסק ולקוחות של העסק – באיזה אופן החברה משקיע בשיווק של העסק, מה ערוצי ההפצה העיקריים? האם לחברה סוכנים או מפיצים בלעדיים? מה התלות של העסק באותם גורמי שיווק והפצה ? האם החברה מנהלת קמפיינים שיווקים על בסיס קבוע? מה מחזור ההכנסות ביחס לשימוש באמצעי שיווק שונים? מה סוגי הלקוחות של העסק?
4. מה כוללת עסקת הרכישה או ההתקשרות העסקית? מהםה זכויות ונכסים של העסק? מדוע החלטתם להתקשר בהסכם עיקרי? האם לנכס יש נכסים פיזיים שרשומים על שמו (או בתהליכי רישום) האם לנכס קניין רוחני בעל ערך ממשי עבורכם (למשל פטנטים, סימני מסחר, זכויות יוצרים וכיו"ב), האם תנאי לעסקה היה גישה ללקוחות או לסודות מסחריים של העסק? האם העסק צד להתקשרויות כספיות רחבות היקף (למשל עסקאות עם לקוחות גדולים, שיתופי פעולה, אופציות לעסקאות וכיו"ב). מה תוקפן של הזכויות הנרכשות (למשל מתי מסתיימים חוזים, או נגמרת ההגנה הקניינית של הפטנטים); מה השווי של נכסים אלו והאם העסק מתקיים באמצעות שימוש במוצרים או שירותים טכנולוגים? האם אלו נרכשים מצד ג' או שמדובר בנכסים של החברה?
5. עובדים ונותני שירותים – מעבר לכמויות של העובדים ונותני השירותים חשוב לדעת מי העובדים הקריטיים לפעילות העסקית התקינה? מה תוכניות התמלוגים של העובדים או נותני השירותים? על אילו עובדים אסור לוותר בעת רכישת העסק? בנוסף מה הזכויות של העובדים ככל ויחליטו להישאר בעסק הנרכש וככול שיחליטו לעזוב את העסק?
6. הלוואת, חובות והתחייבויות – מה היקף החובות של העסק? למי העסק חייב כספים? מה תנאי ההלוואה ( תנאי החזר, גובה הריביות, קנסות על הלוואה, שעבודים ועוד) מה היקף האשראי של העסק מהבנק, מספקים ומצדדי ג' אחרים?
7. בדיקות משפטיות – היקף הבדיקות תלוי במידה רבה בסוג העסקה, סוג החברה ואופן פעילותה והיקף הסיכון שהצד שהזמין את הבדיקה מוכן לטיפול על עצמו. בכל מקרה חשוב להתייעץ עם עורך דין בשביל להבין את מלוא הסיכונים הכרוכים בעסקה. כלל עורכי הדין אשר מבצעים בדיקת נאותות בוחנים בין היתר, את הזכויות והחובות של החברות לאור הסכמי ההתקשרות שלהם עם עובדים, ספקים וצדדי ג' אחרים. כמו כן נבחן היקף החשיפות המשפטיות הנלווה לפעילותם, ההליכים המשפטיים התלויים ועומדים של החברה, סוגיות הנוגעות לקניין הרוחני של החברה (לרבות פטנטים, זכויות יוצרים, סימני מסחר וכו') ועוד.

לצורך ביצוע בדיקות נאותות יש להתייעץ עם אנשי מקצוע לרבות משרד עו"ד ומשרד רו"ח.

הרשום לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ אישי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.