הערת אזהרה

כל מי שמתקשר בעסקה במקרקעין בנוגע לנכס רצוי להכיר את המונח הערת אזהרה.

מהי הערת אזהרה? הערת אזהרה היא התחייבות בכתב של בעל זכות במקרקעין (למשל התחייבות של הבעלים או המשכיר של נכס או בעל זכות אחרת בנכס) לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. ישנה גם התחייבות לרישום הערה לטובת הבנק עם נטילת משכנתה. ההתחייבות האמורות נרשמות בפנקס המקרקעין (ב"טאבו").

לצורך בדיקה אם אכן נרשמה הערת אזהרה או האם רשומות הערות אזהרה על נכס מקרקעין יש לעיין בנסח טאבו.

מדוע רושמים הערת אזהרה על נכס? הסיבה המרכזית היא למנוע ביצוע עסקאות במקרקעין אשר סותרות את האמור בהערת אזהרה. המניעה היא גם כלפי בעל הזכות במקרקעין וגם כלפי צד ג' אשר מעוניין לבצע עסקה בנכס.  כך רישום הערה יכול למנוע עשיית עסקה נוגדת בנוגע למקרקעין, למשל מכירת הנכס לשני גורמים שונים.

עם ביצוע עסקה במקרקעין, לרוב עם חתימת חוזה ראשוני כגון זיכרון דברים לרכישת נכס או הסכם רכישה לנכס (למשל הסכם רכישת דירה, התקשרות בעסקת קומבניציה), חשוב מאוד לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (לפרטים על אופן הרישום ראו רישום הערת אזהרה).

כדאי לבדוק אם נרשמה הערת אזהרה על נכס מקרקעין הרשום בטאבו יש להוציא ולעיין בנסח טאבו.

הערת אזהרה מוגדרת בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 באופן הבא:

הערת אזהרה

126. (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

תוצאות של הערת אזהרה

127. (א)  נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

(ב)  נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.

(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

לצורך רישום הערת אזהרה חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.