ארכיון חודשי: יולי 2016

לשכת רישום מקרקעין

מה תפקידה של לשכת רישום מקרקעין?
בקצרה,לשכת הרישום מוגדרת בחוק המקרקעין שתקום כגוף על-ידי השר, תפקידה בפועל הוא אחראיות על ניהול פנקסי המקרקעין. כמו כן השר ימנה מפקח על רישום המקרקעין, הכל כמוגדר בחוק המקרקעין ובתקנותיו.
בפנקסים יירשמו המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה,העסקאות שרשם המקרקעין אישר לרישום; פסקי-דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או על ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על פי דין, והוגשו לרשם; כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום, לפי חיקוק.
למשל בלשכת רישום מקרקעין נרשמות בין היתר הפועלות הבאות: עסקאות מכר או חכירה, הערות אזהרה, זיקות הנאה וזכות קדימה, משכנתה ירושות, מינוי מנהל עזבון, חכירות, צווים שיפוטיים ועוד. (למידע נוסף ראו הערת אזהרה וכן עסקאות מקרקעין)
לפי חוק המקרקעין פנקסי המקרקעין בלשכת הרשום הם פתוחים לעיון הציבור וכל אחד רשאי לעיין בהם ולקבל העתק מהפנקסים.
לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 כל אדם יכול לבקש נסח מהרשום בפנקסי המקרקעין (הידוע בשם נסח טאבו) המציינת בין היתר את פרטי המקרקעין שלגביהם הנסח מבוקש. כמו כן לצורך הפקת נסח יש לשלם אגרה (למידע נוסף ראו נסח טאבו).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

 

איך לבחור דירת מגורים?

בחירת דירה וסביבת המגורים

עבור רוב האנשים, רכישת מקרקעין (ודירות במיוחד) היא בין העסקאות המשמעותיות והגדולות של חלק גדול מרוכשי הנכסים (להרחבה ראו הסכם רכישת דירה). חשיבות העסקה נובעת, בין היתר, מאחר והבית וסביבתו הקרובה הם המקום בו אדם ומשפחתו עתידים לבלות פרק זמן משמעותי מחייהם (כאשר לא מדובר ברכישת דירה להשקעה) והן מאחר ומדובר בעסקה בעלת סיכונים רבים הכוללת הוצאה כספית גדולה המצריכה גם נטילת הלוואות גדולות (משכנתה).

איך לבחור את דירת המגורים? סוג הדירה וסביבת המגורים שבה תבחרו לגור, תלויים באופן אינהרנטי בגודל התקציב שאתם מעוניינים ומסוגלים לשלם עבור הנכס. לאחר שיש בידכם אומדן על התקציב המשוער עליכם לבחור את סוג דירה וסביבת המגורים.

  1. מימון עסקת הרכישה – שאלה מהותית ממנה נגזרת בחירת הדירה וסביבת המגורים היא מה היכולת הפיננסית של הצדדים ומה הסכום שבכוונתם להשקיע ברכישת הדירה. נתון זה הוא נובע בין היתר, מההון העומד לרשות הרוכשים יחד עם ההון אותו הם יוכלו לגייס מגורמים חיצוניים (בדרך כלל מימון בנקאי באמצעות נטילת הלוואה). על-מנת לא להגיע למצב של קריסה כלכלית או ניהול אורך חיים כלכלי צפוף ולוחץ, לפני שבוחרים דירה או בית חשוב שתלמדו על היכולת הכספית שלכם ויכולת ההחזר של הלוואות שבכוונתכם לקחת.
  2. סביבת מגורים – כאשר הדירה הנרכשת אינה דירה להשקעה, לרוב האנשים חשוב שהדירה תהיה ממוקמת בסביבת מגורים נעימה, שתואמת ו/או תתאים לאורך החיים שהם מנהלים. לכן לפני רכישת דירה מומלץ לשקול את הנושאים הבאים: באיזו עיר ברצונכם לגור? באיזה שוכנה? כמו כן מומלץ לבדוק בין היתר את המוסדות המצויים בקרבת דירת המגורים כגון עומסי תנועה, גנים ובתי ספר, תחבורה ציבורית, מרפאות, אזורי קניות ובילוי, בתי כנסת ועוד. כמו כן מומלץ לקחת בחשבון את קרבת הנכס לאזורים רועשים, למשל בסמוך למרכזי קניות, ליד פרויקטים חדשים לבניה (ניתן לבדוק מול הועדות המקומיות לתכנון ובניה).
  3. סוג הדירה ומוכר הדירה – רוב האנשים ירצו דירה גדולה במיקום אטרקטיבי, אבל רצוי לפרוט את הנושא לפרמטרים שונים ולתת נקודות ציון לכל אחד מהגורמים השונים לפני בחירת הנכס. במסגרת זו עליכם לשקול האם בכוונתכם לקנות בית פרטי בנוי, מגרש שעליו תבצעו את הבניה, דירה בבניין חדש מקבלן או דירת יד שניה מאדם פרטי? מכינוס נכסים או רכישת דירה ממנהל עזבון? באיזה עיר ובאיזו שוכנה ממוקמת הדירה? בין שאלות היסוד החשובות לשוכרים היא מספר החדרים בדירה? בהקשר זה יצוין שמספר החדרים צריך להיגזר בין היתר בשאלה של מספר האנשים שעתידים להתגורר בדירה. בנוסף חשוב לשים לב לאופן חלוקת החדרים (מיקום חדרי שינה, אוכל, מטבח, מחסן וכיו"ב), האם חשובה לכם מרפסת או גינה? בנוסף מומלץ לבר כמה קומות וכמה דירות יש או עתידים לבנות בבניין? מהתשובות לשאלה זו אפשר להסיק את רמת הצפיפות בניין ובמעליות. רצוי לבדוק אם בקרבת הדירה יש אנטנות סלולאריות או מבני תעשייה רועשים.
  4. סטטוס התקדמות הבניה – מה השלב בו נמצא הפרויקט? האם ניתן היתר בניה? האם הדירה כבר בנויה? מתי צפויה להסתיים הבניה?
  5. איכות הבניה – רצוי לברר מי בונה את הבניין שבו אתם עתידים לגור? מי היזם? מי חברת הבניה? מי האדריכל של הפרויקט? מה הידע והניסיון של כל הגורמים אשר מעורבים בבניה בתחום של בניית דירות מהסוג שאתם עתידים לרכוש (כגון קבלנים, אדריכלים, חשמליים, ריצוף ושיש, מטבחים וכיו"ב).

לפני בחירת דירה רצוי לבחון היטב את הפרמטרים המוזכרים לעיל ולהתייעץ עם אנשי מקצוע בתחומים הרלוונטיים. לייעוץ משפטי בנושא רכישת דירה, התקשרות בזיכרון דברים, בדיקות לפני רכישת נכס, יש להתייעץ עם עורך דין נדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

מושע

מה זה מושע?

מושע היא הגדרה שנלקחה מחוק המג'לה, לפיה לכל אחד מהשותפים במקרקעין יש זכות בחלק בלתי מסוים בקרקע. המג'לה הוא קובץ חוקים שהיה נהוג בתקופת המשטר העות'מאני בארץ ישראל וגם בתקופת המנדט הבריטי. תחולת המג'לה בוטלה בשלב מאוחר יותר על-ידי  חקיקה ישראלית, בשנת 1984.

המג'לה אומנם בוטלה בדין הישראלי, אך עדיין נפוץ השימוש בביטוי מושע, אשר אומץ לחוק המקרקעין בסעיף 27.

כך קובע סעיף 27 לחוק המקרקעין: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם."

איך מנהלים נכס מקרקעין שיש לו מספר בעלים?

בדרך כלל יש הסכם שיתוף ביחס למקרקעין ובו מספר בעלי זכויות.

מהו הסכם שיתוף במקרקעין? בתמצית, חוזה בין השותפים לנכס המסדיר את הזכויות והחובות בנוגע לנכס וניהולו. הסכם שיתוף יכול לכלול הוראות כגון – חלוקת החזקות השותפים בנכס, חלוקת האחריות לתחזוקת הנכס, חלוקת חובות לביצוע תשלומים שונים ביחס למקרקעין, תנאים למכירת זכויות של שותפים במקרקעין ועוד (למידע נוסף ראו הסכם שיתוף במקרקעין).

מה היתרונות בהסכם שיתוף? להסכם שיתוף יתרונות רבים לרבות יכולת להפחית או למנוע סכסוכים בין השותפים, למנוע או להפחית את הסיכוי לפירוק שיתוף שלא בהתאם להסכמות הצדדים וכך למעשה למזער את העלויות הרבות הכרוכות בפירוק שותפות שלא בהסכמה  (למידע נוסף ראו פירוק שיתוף במקרקעין).

חוק המקרקעין מגדיר הסכם שיתוף באופן הבא:

29. (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36."

רישום הסכם שיתוף במקרקעין בלשכת רישום מקרקעין

איך רושמים הסכם שיתוף במקרקעין בלשכת הרישום? בקצרה ובאופן חלקי – לצורך רישום הסכם השיתוף בטאבו יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין מספר טפסים ומסמכים לרבות הסכם שיתוף, תשריט החלקה חתום ע"י כל הצדדים ומאושר ע"י מודד מוסמך וכן מסמכים נוספים אם יש בהסכם השיתוף הקנייה של זכות במקרקעין ו/או מסמכים נוספים עפ"י הנחיות לשכת הרישום.

לצורך תכנון וניסוח הסכם שיתוף במקרקעין ו/או היפרדות משותפים במקרקעין יש לפנות לעו"ד למקרקעין.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

היתר בניה

מהו היתר בניה?
חוק התכנון והבניה ותקנותיו מגדירים את המצבים בהם נדרשים להוציא היתרי בניה, רישיון לבניה בנכס מסוים, הוצאת היתר נעשית על-ידי הגשת בקשה להיתר בניה (בקשה זו מוגשת לרוב על-ידי אדריכל או מהנדס בעל הכשרה מתאימה). על היתר הבניה להיות בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר).
ההיתר הוא מסמך שמונפק על-ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה ו/או רשות אחרת שהוסמכה לכך, אליו מצורפים מסמכים בנוגע לתוכניות הבניה ופרטיה.
יודגש בניה על מקרקעין ללא היתר בניה, כאשר לפי הוראות הדין חובה לקבל היתר בניה,  מנוגדת לדין ומהווה עבירה פלילית.

מתי יש להוציא היתר בניה? חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע – לרבות עו"ד לנדל"ן ואדריכל- ולעיין בהוראות הדין על-מנת לבדוק את נחיצות הוצאת ההיתר ואופן הגשת הבקשה. כמו כן רצוי לברר את הפרטים המדויקים ברשות המקומית הרלוונטית. למידע נוסף יש לעיין, בין היתר, בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 ובתקנות התכנון והבנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז-1967.

להלן מספר מצבים המוגדרים בחוק, כמחייבים היתר בניה:

  1. התווית דרך, סלילת דרך  וסגירת הדרך.
  2. הקמה של בניין, הריסה והקמה של בניין בשנית, כולו או חלקו ו/או התוספת לבניין קיים שאינה שינוי פנימי בדירה (לדוגמה סגירת מרפסת, חלון חיצוני, בניית גדר או פרגולה, חניה מקורה וכיו"ב). "שינוי פנימי" הוגדר בחוק התכנון והבניה כך: שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;

    "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

  3. כל עבודה אחרת בקרקע ובבניין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית לרבות: (א) חפירה ומילוי המשנים את פני הקרקע, את יציבותה או את בטיחותה, הנחת תשתיות או קירות תומכים; (ב) הקמה או העמדת מבנה זמני כמו משרד מכירות, וכן העמדת מחסן, מכולה ומבנים ניידים; (ג) כל בקשה לשימוש במבנה בצורה החורגת ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה

אילו מסמכים יש לצרף לבקשה להיתר בניה?
יש לעיין בהוראות הדין ובהנחיות של הרשות המקומית הרלוונטית, באופן כללי בלבד יצוין כי לבקשה להיתר יש לצרף מפת מדידה, תוכניות המבנה, אישור רשויות וגופים מסומכים, הגורמים של הגורמים אשר אחראים לתכנון, בניה ופיקוח על הבניה ועוד.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

משכנתה

מה זה משכנתה?

הטעות הנפוצה: רבים סבורים שמשכנתה היא עצם נטילת ההלוואה מהבנק. בפועל המשכנתה היא רק השעבוד (ערובה לקיום התחייבות) הנרשמת על נכס המקרקעין, כמפורט להלן.

מהי משכנתה? משכנתה היא סוג של בטוחה שנועדה להבטיח התחייבות כלשהי.

משכנתה מוגדרת בחוק המקרקעין כמשכון של מקרקעין (שעבוד של נכס כערובה לחיוב) והיא נרשמת בפנקסי המקרקעין על המקרקעין. המשכנתה מאפשרת לבעל המשכנתה להיפרע מהנכס, בהתאם לתנאי המשכנתה ובכפוף להוראות הדין.

הדוגמה הנפוצה לנטילת משכנתה היא נטילת הלוואה מהבנק על מנת לרכוש  יחידת מקרקעין (למשל דירה, בית, משרד וכיו"ב), כאשר לצורך הבטחת פירעון ההלוואה (כבטוחה) נרשמת לטובת המלווה (הבנק בדוגמה זו) משכנתה. המשכנתה לרוב נלקחת לאחר חתימה על הסכם לרכישת נכס (למשל הסכם לרכישת דירה), אולם לפני חתימה על הסכם הכפוף למימון בנקאי חשוב לברר מול הבנק כי יש ביכולתכם לקחת משכנתה ואת גובה המשכנתה, כמו כן לפני רכישת נכס יש להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.
יצוין כי משכנתה פעמים רבות נרשמת לטובת הבנק, אולם משכנתה יכולה להירשם וגם נרשמת לטובת גורמים אחרים, למשל בעת מתן הלוואות בין צדדים (הסכם הלוואה).
טרם ניטלת המשכנתה הבנק מבצע מספר בדיקות בנוגע ללווה ובכלל זה בדיקה בדבר מידת המסוגלות של הלווה לעמוד בהתחייבויותיו. טרם התקשרות בהסכם לרכישת מקרקעין חשוב לוודא עם הבנק מראש, כי הבנק נכון להעניק לכם משכנתה. פעמים רבות הבנקים מספקים ללווים אישור עקרוני לנטילת המשכנתה.
הערות נוספות:
  • מה קורה אם הנכס לא רשום בלשכת רישום המקרקעין? במקרה כזה לא ניתן לרשום משכנתה, ובמקום זאת יירשם משכון.
  • רישום הערת אזהרה עם נטילת המשכנתה – עם נטילת המשכנתה ידרוש הבנק או הגורם שלטובתו נרשמה המשכנתה רישום של הערת אזהרה על הנכס.
עסקאות לאחר ניטלת משכנתה
בהתאם לחוק המקרקעין המשכנתה לא פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בקרקע, להשתמש בה ולעשות בה כל עסקה וזאת בכפוף לתנאי המשכנתה ליתר המגבלות החלות על בעל הזכות במקרקעין. כמו כן בחוק המקרקעין נקבע כי עסקה בקרקע לא תפגע או תגרע מזכותו של מי שלטובתו נרשמה המשכנתה לממש את המשכנתה (להרחבה עיינו בפרק ז' סימן ב' לחוק המקרקעין).
האם ניתן להעביר משכנתה? לפי חוק המקרקעין, בעל משכנתה רשאי להעביר את המשכנתה (או חלק ממנה) לאדם עם כל או חלק מהחוב המובטח על-ידי המשכנתה וזאת ללא הסכמת בעל המקרקעין וזאת בכפוף לאמור בתנאי המשכנתה. למידע נוסף יש לעיין בחוק המקרקעין ולהתייעץ עם עו"ד מיומן בתחום.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

פירוק חברה על ידי בית משפט

מתי מוגשת בקשה לפירוק חברה על ידי בית משפט?

טרם הגשת בקשה לפירוק חברה על ידי בית משפט חשוב להתייעץ עם עורך דין – עורך דין חברות.

פעמים רבות בקשה לפירוק חברות על ידי בית משפט מוגשת על-ידי נושה או נושים של החברה, כאשר החברה לא עומדת בהתחייבויותיה כלפיהם. אולם בקשת הפירוק עשויה להיות מוגשת לא רק על-ידי נושה (מותנה או עתידי), אלא גם על ידי משתתף, החברה עצמה ובמקרים מסוימים גם על-ידי כונס הנכסים הרשמי, רשם החברות ואף היועץ המשפטי לממשלה.

מתי אפשר להגיש בקשה לפירוק חברה? לפי פקודת החברות אלו העילות לפירוק חברה:

להלן סקירה חלקית וקצרה בנושא:

  1. פירוק עקב החלטה מיוחדת של החברה – בקשה לפירוק חברה יכולה להיות מוגשת לאחר שהחברה קיבלה החלטה מיוחדת (בהתאם למוגדר בפקודת החברות ובכפוף להוראות הדין). החלטה מיוחדת מוגדרת בפקודה כהחלטה "שלא מן המניין" (שהתקבלה ברוב של לפחות 3/4 מהחברים הרשאים להצביע והצביעו, זאת בכפוף, בין היתר, לתקנון החברה) שניתנה עליה הודעה כדין של לפחות 21 ימים מראש ובה נרשם באופן מפורש כוונה להציע החלטה מיוחדת וזאת בכפוף לחריג של של הסכמת כל החברים הרשאים להשתתף ולהצביע (כמפורט בפקודה).
  2. פירוק עקב אי התחלת פעילות או הפסקת פעילות – עילות נוספת לפירוק חברה הן כאשר החברה לא התחילה בעסקיה תוך שנה לאחר שהתאגדה או כאשר החברה הפסיקה את עסקיה למשך שנה.
  3. פירוק חברה משיקולי צדק ויושר – בית המשפט סבור שמן הצדק והיושר הוא שהחברה תפורק.
  4. פירוק חברה שהפכה לחדלת פירעון – פקודת החברות מגדירה שני מצבים בהם רואים חברה כחדלת פירעון ולפיך ניתן להגיש כנגדה בקשה לפירוק על ידי בית משפט. 1) כאשר החברה לא שילמה לנושה שלה סכום כספי שהיא חייבת לו מעל ל-5 שקלים, לאחר שחלפו 3 שבועות מאז שהחברה קיבלה מהנושה דרישה חתמו בידו לשלם את חובה ובנוסף החברה לא סיפקה לנושה ערובה או הגיע עמו להסדר בנוגע לחוב (להגדרה מדויקת יש לעיין בפקודת החברות לצד הוראות הפסיקה).  2) בקשה לפירוק חברה יכולה להיות מוגשת גם כאשר נגד החברה ניתן צו הוצאה לפועל או כתב בי-דין אחר שניתן על פי פסק דין או צו של בית משפט לטובת נושה של החברה לא קוים כולו או מקצתו. 3) בית המשפט השתכנע, לאחר ששקל את חבויותיה המותנות והעתידיות של החברה, כי החברה לא מסוגלת לפרוע את חובותיה.

איך להגיש בקשה לפירוק חברה על-ידי בית משפט או בפיקוח בית משפט?

לפי פקודת החברות בקשה לפירוק חברה תוגש לבית המשפט המחוזי.

לצורך הגשת בקשה לפירוק חברה על ידי בית משפט או בפיקוחו מומלץ להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום.

בקצרה, יצוין כי לפי תקנות החברות (פירוק), התשמ"ז-1987, בקשה לפירוק חברה יש להגיש לפי טופס 1, לתקנות. על הבקשה להיות מאומתת בתצהיר נלווה וכן פלט מידע מרשם החברות (נסח חברה).

  • ככל והבקשה לפירוק חברה לא הוגשה על ידי החברה על מגיש הבקשה להמציא עותק לחברה.
  • במידה ובקשת הפירוק הוגשה על-ידי החברה עצמה, עליה לצרף לבקשת הפירוק דוח מעודכן  ליום הגשת הבקשה של דין וחשבון בנוגע לחובותיה ונכסיה – על הדוח להיות ערוך לפי טופס 2 לתקנות הפירוק. אולם, בית המשפט רשאי לפטור את החברה מחובת הגשת הדו"ח וזאת מנימוקים מיוחדים שירשמו.
  • לפי תקנות הפירוק בית המשפט לא יקבל בקשה לפירוק חברה אם לא הוצג אישור לכך שכונס הנכסים הרשמי קיבל העתק מבקשת הפירוק וכן הופקד אצלו פיקדון כספי. לפי תקנות הפירוק הגורם אשר הגיש את בקשת הפירוק נדרש למסור לכונס הנכסים הרשמי העתק מהבקשה ובנוסף להפקיד אצל הכונס פקדון כספי כמקדמה לכיסוי הוצאותיו של הכונס הרשמי. בתקנות נקבע כי על המבקש להפקיד אצל הכונס של 400 ש"ח וכל סכום נוסף שיתבקש (על ידי הכונס הרשמי או בית משפט).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

פירוק שותפות בחברה

לאחר שנות עבודה משותפת מגיע הרגע שהשותפים רוצים להספיק את הפעילות המשותפת או שהפעילות המשותפת צריכה להסתיים בשל קשיים אליהם נקלע העסק כגון קשיים על רקע חובות כספיים שהובילו לאי עמידה בהתחייבויות מול לקוחות , בנקים, ספקים, רשויות וגורמים נוספים. פעמים רבות קריסת החברה היא תוצאה של הידרדרות מתמשכת, כשהחברה לא הצליחה לעצור בזמן.

לצורך פירוק שותפות בחברה חשוב להתייעץ עם עורך דין אשר מיומן בתחום החברות.

איך לפרק שותפות בחברה?

יוער כי יש להבחין בין פירוק שותפות לבין פירוק חברה – שותפות היא צורת התאגדות שונה מחברה (למידע נוסף על פירוק שותפויות עסקיות ראו פירוק שותפות וכן ראו גם סכסוכים בין שותפים).

שותפות עסקית נוצרת בהסכם בין השותפים (חוזה שותפות), כאשר שותפים מקמים חברה הם בדרך כלל חותמים על הסכם בין בעלי המניות המייסדים את החברה(הסכם מייסדים), לפני או בסמוך להקמת החברה.

פירוק שותפות בחברה כפוף, בין היתר, ולהסכמים בין בעלי המניות ולהוראות הדין. הוראות רבות המתייחסות לנושא הפירוק נלקחות מפקודת החברות ומחוק החברות.

מדוע מפרקים שותפות בחברות? כפי שצוין לעיל לעיתים הפירוק הוא תוצר של הסכמה ופעמים רבות הוא תוצר של העדר כדאיות כלכלית להמשיך ולנהל את הפעילות העסקית או העדר יכולת (למשל עקב תביעה שהוגשה על-ידי צד ג' לפירוק) או בשל סכסוך בעלי מניות שאחד מהם או כולם לא מעוניינים להמשיך את דרכם המשותפת למשל עקב הפרות של חוזים או עקב מאבקי שליטה וכיו"ב.

חשיבות הייעוץ המשפטי בפירוק – מאחר והליכי פירוק של חברה כוללים לא מעט סיכונים משפטיים חשוב להתייעץ עם עורך דין המיומן בתחום (עורך דין חברות) טרם כניסה להליכי פירוק ולקבל ייעוץ וייצוג משפטי במהלכם – בין אם פירוק השותפות נעשה בהסכמה ובין אם הפירוק נעשה שלא בהסכמה (לפני הגעה לערכאות משפטיות ובוודאי שלאחר פתיחה בהליכים משפטיים).

פירוק שותפות בחברה יכול לנבוע ממספר מצבים, להלן מספר דוגמאות בולטות:

  • רכישת חלקו של שותף על-ידי שותף אחר – המנוח המקצועי הנכון הוא רכישת חלקו של בעל מניות בחברה על-ידי בעל מניות אחר – כאשר שותף בחברה (בעל מניות) מעוניין לרכוש את חלקו של שותף או שותפים אחרים (בעלי מניות) ולהוציא אותם מהחברה, למשל באמצעות הפעלת מנגנון רכישה שנקבע בהסכם ביניהם כגון מנגנון המכונה במבי (BMBY- buy me buy you).
  • פירוק חברה לצורך סגירתה או מכירתה – פירוק השותפות בחברה לצורך חיסול עסקי החברה, למשל מכירת נכסי החברה לצד ג', מכירת החברה, סגירת פעילות החברה בשל העדר כדאיות וכיו"ב. סגירת הפעילות יכול להיות בהסכמה של השותפים (בעלי המניות) ואז בדרך כלל יחול הליך של פירוק החברה מרצון (סגירת חברה) או מכירת החברה.
  • פירוק חברה על-ידי צד ג' – פירוק יכול להתרחש גם לבקשה של משתתף (כהגדרתו בפוקדת החברות) הדורש לחסל את עסקי החברה ולהיפרע מנכסיה למשל עקב חובות של החברה אשר לא משולמים כנדרש – פעולה זו מכונה פירוק חברה ע"י בית משפט.

כפי שהוזכר לעיל, פעמים רבות הליך הפירוק מגיע לבית משפט (למשל עקב פניה של צד ג' לבית המשפט או עקב פניה של אחד מבעלי המניות לבית המשפט, עקב סכסוך בין הצדדים) בדרישה לקבלת סעדים שונים.

למידע נוסף בנוגע להתמודדות עם קשיים כלכליים ראו: איך לגבות חובות וכן ראו האיך להתמודד עם לקוחות שדוחים תשלומים?.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

הפרה של חוזה – איך להגיב?

בפתח הדברים יודגש כי הפרה של חוזים היא סוגיה מורכבת, המחייבת לבצע מספר בדיקות משפטיות ע"י עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום (למידע נוסף ראו – הפרת חוזה).

מה זה הפרת חוזה? לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת החוזה), הפרת חוזה היא מעשה או מחדל שנעשו בניגוד לאמור בחוזה.

להלן דוגמאות להפרה של חוזים – מעשים שנעשו בניגוד להוראות חוזה:  אי קיום התחייבויות שרשומות בחוזים כגון איחור בתשלומים או איחור במסירת סחורה או באספקת שירותים , מסירת הצהרות מנוגדות לחוזה, אי העמדת הלוואה בניגוד לאמור בחוזה, אי מסירת חזקה בנכס, אי פינוי הנכס, הזנחת הנכס, התנהגות חסרת תום לב בקשר עם ביצוע הוראות החוזה וכיו"ב.

הפרת חוזה יסודית

לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) הפרה יסודית של חוזה מוגדרת כך:  "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."

חשוב לציין כי צדדים לחוזה קובעים בנוגע לסעיפים שונים כי הפרה של אותם הסעיפים תיחשב כהפרה יסודית.

איך להגיב להפרה של חוזה? 

פעמים רבות הפרה של חוזה מובילה לסכסוכים משפטיים הכרוכים בעלויות לא מבוטלת.

במענה לשאלה באיזה אופן כדאי להגיב להפרה של חוזה רצוי להתייעץ באופן פרטני עם עורך דין מנוסה בתחום הרלוונטי. בין הפעולות השונות שניתן לבצע היא ביטול החוזה, שליחת מכתב התראה, נקיטה בהליכים משפטיים ועוד.

יצוין בקצרה, ובאופן לא ממצה, כי לפי הדין הישראלי – חוק החוזים (תרופת בשל הפרת חוזה) קובע כי במקרה בו הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה.

למידע נוסף ראו גם

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

קניין רוחני

מה נחשב לקניין רוחני? בקצרה, המונח קניין רוחני (intellectual property) מתייחס ליצירות מתחום הרוח, נכסים שאינם מוחשיים, כגון המצאות, פטנטים, סימני מסחר, זכויות יוצרים, עיצובים ומדגמים ועוד.

מהי זכות קניין רוחני? בתמצית, זכות קניין רוחני מתייחסת לזכויות המשפטיות שיש לבעלים, ליוצר או למי שמחזיק בקניין הרוחני, למשל להפיק תועלת מהזכות, לשכפל את הקניין הרוחני ועוד ועוד, תלוי בסוג הזכות, אופיה ומערכת הדינים שחלה לגביה.

להלן תיאור קצר וחלקי של זכויות הקניין הרוחני הנפוצות, למידע מקיף יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הקניין הרוחני:

  1. זכויות יוצרים – זכויות אלו מספקות הגנה ליוצרי יצירות מקוריות , בין היתר בתחומי הספרות, האומנות, העיצוב ופיסול, המוזיקה, הקולנוע, האדריכלות והכל בכפוף להוראות חוק זכויות יוצרים. בקצרה יצוין כי לפי הוראות החוק לגבי רעיונות, תהליכים ושיטות ביצוע, מושגים מתמטיים, עובדה או נתון, חדשות היום, לא תהא זכות יוצרים אלא על דרך הביטוי שלהם.  המחזיק בזכות יוצרים לפי החוק הישראלי הוא מחזיק בזכות הבלעדית לבצע ביצרה  (או בחלק מהותי ממנה) פעולות כגון העתקה, פרסום, ביצוע פומבי ועוד. משך ההגנה של זכות יוצרים היא למשך חיי היוצר ועד 70 שנה. למידע נוסף יש לעיין בחוק זכויות יוצרים והתקנות לפיו.
  2. סימני מסחר – סימן מסחר כלי מרכזי המאפשר להבחין בין סחורות ושירותים של יצרנים או ספקי שירותים שונים. רישום סימן מסחר מעניק לבעלים של הסימן אמצעי נוסף להגן על זכויותיו במקרה של הפרה. בין סימני המסחר הנפוצים קיימים לוגו, שמות מסחריים וסמלים אחרים (להגדרה רחבה יותר מומלץ לעיין אתר של משרד המשפטים, בפקודת סימני המסחר וכן ראו גם רישום סימן מסחר).
  3. פטנטים – פטנט היא זכות המוענקת לממציא של המצאה חדשה (של מוצר או המצאה של תהליך בכל תחום טכנולוגי), על ההמצאה להיות מועילה, בעלת התקדמות המצאיתית וניתנת לשימוש תעשייתי, הכל כמוגדר בחוק הפטנטים. למידע נוסף יש לעיין בחוק הפטנטים ובפסיקה. לפי חוק הפטנטים הגנה של פטנט מעניקה לבעליה, בין היתר,  זכות שימשו בלעדית בפטנט למשך תקופה של 20 שנה. לצורך רישום פטנט יש לפנות לעורך פטנטים (למידע נוסף ראו רישום פטנט וכן מומלץ לעיין בין היתר, בחוק הפטנטים ותקנות הפטנטים).
  4. מדגמים – מדגם עוסק בעיצוב של מוצרים, בהתאם להוראות הדין והפסיקה. נושא המדגמים מוסדר בפקודת הפטנטים והמדגמים משנת 1926, פקודה זו מגדירה מדגם כך: "קווי דמות, צורה, דוגמה או קישוט שמייחדים לכל חפץ ע"י תהליך או אמצעי תעשייתי, אם בעבודת יד או במכונה או בפעולה כימית, בצורה נפרדת או מחוברת, הבולטים לעין-רואה בסחורה המוגמרת, ואפשר להבחינם רק במראית עין, אבל אין המונח כולל כל שיטה או עיקר של בנין או כל דבר שאינו בעיקרו אלא התקן מיכני". משך ההגנה למדגם שנרשם היא 5 שנים וניתן להאריך את ההגנה בשתי תקופות נוספות, כל אחת בת 5 שנים (למידע נוסף יש לעיין בפקודת הפטנטים והמדגמים, בתקנות המדגמים וכן בפסיקה). למידע בנוגע לרישום מדגם ניתן לעיין באתר משרד המשפטים.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

אישור יתרה לסילוק משכנתה – מכתב כוונת מהבנק

מכתב כוונת מהבנק לסילוק משכנתא

מה זה מכתב כוונת מהבנק?

מכתב כוונת מהבנק הוא מסמך שמפיק הבנק ובו מידע בנוגע לסכום שיש לשלם לבנק לצורך הסרת המשכנתא (שעבוד שרשם הבנק על הנכס). במילים אחרות מכתב כוונת הוא מסמך הקובע את התנאים לסילוק המשכנתא.

במילים אחרות מהו אישור יתרות לסילוק משכנתא?

מסמך של הבנק המפרט את סכום היתרה שנותר ללווה (בעל זכויות בנכס) לשלם לצורך פירעון מלא של הלוואת המשכנתה אשר רשומה על מקרקעין שנטל הלווה מהבנק, כאשר האישור משקף את סכום משוערך עם ריביות וקנסות. מכתב הכוונת מציין כי בכפוף לתשלום הסכום הנקוב עד לתאריך מסוים, הבנק יפעל לסילוק השעבוד שרשום על שמו (המשכנתה).

איך מקבלים מכתב כוונת (אישור יתרה לסילוק המשכנתה)? הלווה יכול לפנות לבנק שממנו נטל את הלוואה בבקשה להנפיק לו אישור מעודכן.

מתי נדרש אישור יתרות לסילוק משכנתה? בדרך כלל בעת ביצוע עסקה במקרקעין, כאשר על הנכס רשומה משכנתה שנטל המוכר מבנק, נדרש המוכר להמציא מכתב כוונת מהבנק. המוכר צריך להמציא לקונה של הנכס אישור יתרות המעיד על גובה מהשכנתה והתנאים לסילוקה. אישור היתרות יספק לקונה כלי להעריך את גובה המשכנתה ובהתאם לבנות את הסכם המכר שייחתם בין הצדדים (כגון הסכם רכישת דירה).

בעת קניית נכס לרבות ביצוע בדיקות משפטיות בנוגע לנכס, התקשרות בזיכרון דברים בנוגע לרכישת הנכס או חתימה על הסכם מכר חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.