חובות ומגבלות של מתווך מקרקעין

למי אסור לעסוק בתיווך נכסי מקרקעין? מה החובות שחלות על מתווך מקרקעין? מה האיסורים שחלים על מתווך מקרקעין?

להלן מספר דגשים חשובים מחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים). למידע נוסף יש לעיין בכל הוראות חוק המתווכים, לעיין בפסיקה ולהתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין.

להלן מספר סעיפים חשובים מחוק המתווכים:

הגדרות

סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר את הנושאים הבאים:

• "תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;
• "מקרקעין" – כהגדרתם בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969;
• "זכות במקרקעין" – כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963;
• "לקוח" – צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו;

איסור עיסוק בתיווך עסקאות מקרקעין

חוק המתווכים אוסר על עיסוק בתיווך מקרקעין לכל מי שלא נושא ברישיון מתווך בתוקף ולכל מי שלא פועל בהתאם להוראות החוק. כמו כן החוק קובע חריגים לעניין פעולות מסוימות שלא ייחשוב כתיווך מקרקעין כגון פרסום בטלוויזה, רדיו  ועיתון בנוגע לעסקאות מקרקעין, אולם אסור לאותו אדם להציג עצמו כמתווך מקרקעין.

כך קובע סעיף 2 לחוק המתווכים:

• 2.א. לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה. 
• 2.ב. לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה.
• 2.ג. האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת מידע ופרטים על מעוניינים בביצוע עסקאות בזכויות במקרקעין, ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין.

מה החובות שחלות על מתווך מקרקעין? מה האיסורים שחלים על מתווך מקרקעין? 

גבולות הפעולה של המתווך הן לפי גובלות הדין והפסיקה. למידע מקיף יש להתייעץ עם עורך דין.

לפי חוק המתווכים, מתווך מקרקעין חייב לפעול בנאמנות ובהגינות, במסגרת זו עליו למסור ללקוח כל מידע שיש בידו בנושא מהותי לנכס הקשור בעסקת התיווך. מתווך מקרקעין נדרש לפעול במיומנות ובסבירות ולנקוט אמצעים ראויים לנסיבות המקרה לרבות לקבל מידע מהותי בקשר לנכס. כמו כן מתווך מקרקעין אסור לתווך בעסקת מקרקעין בה יש לו עניין אישי אלא בהסכמת הלקוח שניתנה לכך בכתב.

למתווך אסור לגלות מידע שקיבל מהלקוח (או גורם מטעמו) שלא בהסכמת הלקוח (למעט חריגים הקבועים בדין ובפסיקה), כמו כן למתווך אסור לעורך מסמכים בעלי אופי משפטי ואסור לו לייצג לקוח במו"מ משפטי לקראת עריכת מסמך משפטי.

כך קבוע בסעיפים 8 ו-10-12לחוק המתווכים:

• 8.א. מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
• 8.ב. במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
• 10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים.
• 11. מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10, מתווך במקרקעין או המועסק על ידיו לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה לפי כל דין.
• 12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961.

למידע נוסף בנוגע לעסקאות תיווך נדל"ן ראו חוזה תיווך מקרקעין.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.