חובות ומגבלות של מתווך מקרקעין

למי אסור לעסוק בתיווך נכסי מקרקעין? מה החובות שחלות על מתווך מקרקעין? מה האיסורים שחלים על מתווך מקרקעין?

להלן מספר דגשים חשובים מחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים). למידע נוסף יש לעיין בכל הוראות חוק המתווכים, לעיין בפסיקה ולהתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין.

להלן מספר סעיפים חשובים מחוק המתווכים:

הגדרות

סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר את הנושאים הבאים:

• "תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;
• "מקרקעין" – כהגדרתם בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969;
• "זכות במקרקעין" – כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963;
• "לקוח" – צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו;

איסור עיסוק בתיווך עסקאות מקרקעין

חוק המתווכים אוסר על עיסוק בתיווך מקרקעין לכל מי שלא נושא ברישיון מתווך בתוקף ולכל מי שלא פועל בהתאם להוראות החוק. כמו כן החוק קובע חריגים לעניין פעולות מסוימות שלא ייחשוב כתיווך מקרקעין כגון פרסום בטלוויזה, רדיו  ועיתון בנוגע לעסקאות מקרקעין, אולם אסור לאותו אדם להציג עצמו כמתווך מקרקעין.

כך קובע סעיף 2 לחוק המתווכים:

• 2.א. לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה. 
• 2.ב. לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה.
• 2.ג. האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת מידע ופרטים על מעוניינים בביצוע עסקאות בזכויות במקרקעין, ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין.

מה החובות שחלות על מתווך מקרקעין? מה האיסורים שחלים על מתווך מקרקעין? 

גבולות הפעולה של המתווך הן לפי גובלות הדין והפסיקה. למידע מקיף יש להתייעץ עם עורך דין.

לפי חוק המתווכים, מתווך מקרקעין חייב לפעול בנאמנות ובהגינות, במסגרת זו עליו למסור ללקוח כל מידע שיש בידו בנושא מהותי לנכס הקשור בעסקת התיווך. מתווך מקרקעין נדרש לפעול במיומנות ובסבירות ולנקוט אמצעים ראויים לנסיבות המקרה לרבות לקבל מידע מהותי בקשר לנכס. כמו כן מתווך מקרקעין אסור לתווך בעסקת מקרקעין בה יש לו עניין אישי אלא בהסכמת הלקוח שניתנה לכך בכתב.

למתווך אסור לגלות מידע שקיבל מהלקוח (או גורם מטעמו) שלא בהסכמת הלקוח (למעט חריגים הקבועים בדין ובפסיקה), כמו כן למתווך אסור לעורך מסמכים בעלי אופי משפטי ואסור לו לייצג לקוח במו"מ משפטי לקראת עריכת מסמך משפטי.

כך קבוע בסעיפים 8 ו-10-12לחוק המתווכים:

• 8.א. מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
• 8.ב. במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
• 10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים.
• 11. מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10, מתווך במקרקעין או המועסק על ידיו לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה לפי כל דין.
• 12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961.

למידע נוסף בנוגע לעסקאות תיווך נדל"ן ראו חוזה תיווך מקרקעין.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

חוזה תיווך מקרקעין

כמה דגשים וסעיפים בנוגע להסכם תיווך מקרקעין. כל מי שעומד לפני חתימה על חוזה לתיווך נכס במקרקעין מומלץ להתייעץ עם עורך דין, גם למתווך וגם לבעל הזכויות בנכס.

מהו תיווך במקרקעין? בקצרה, חוק המתווכים מגדיר תיווך מקרקעין כהפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בקשר לזכות במקרקעין (למידע נוסף ראו עסקה במקרקעין). כאשר המונחים זכות במקרקעין ומקרקעין מוגדרים בחוק המתווכים (ומפנים אף לחוקים נוספים).

עסקאות התיווך הנפוצות במכירות של נכסים פרטיים ומסחריים (למשל רכישת דירה) וכן בשכירויות של נכסים פרטים ומסחריים (למשל שכירות לעסק).

דגשים להסכם תיווך נכסים

להלן מספר נושאים וסעיפים שחשוב להכיר לפני שחתומים על חוזה לתיווך מקרקעין:

1. פרטי הצדדים ופרטים למשלוח הודעות – שמות מלאים ות.ז או מספרי ח.פ ועוסק מורשה במקרה של עסקים ובנוסף כתובות.
2. פרטי הנכס ותיאור הנכס – האם הנכס רשום בפנקס הטאבו, אדמת מנהל או בחברה משכנת? נכסים שרשומים בטאבו יכללו פרטי גוש, חלקה, תת חלקה ועוד. מה גודל הנכס במ"ר? כמה חדרים יש בנכס? איזה סוג נכס מדובר? דירה בבניין, בית פרטי, קוטג', חנות, משרד, מגרש או נכס אחר. האם הסכם התיווך יכלול גם פרטים בנוגע לפינוי הנכס? מה מחיר הנכס? האם יש בהסכם התייחסות לתנאי תשלום בעסקה המצופה?
3. פרטים על שירותי התיווך הדרושים – האם מדובר במוכר או קונה של נכסים? האם העסקה היא לתיווך נכס מסחרי?  איזה סוג נכס דרוש למזמין השירות? ועוד באיזה אופן יבוצעו שירותי התיווך? האם המתווך מתחייב לפרסם את הנכס בעיתונות כתובה? באתרי אינטרנט? ועוד.
4. התחייבויות נוספות של המתווך – האם בעל הנכס רוצה לקבל מהתווך התחייבויות נוספות? למשל התחייבות להציג את הנכס לצד ג' לפחות אחת לתקופה.
5. תקופת התקשרות – מה משך התקופה במסגרתה ינתנו שירותי התיווך – שלושה חודשים, חצי שנה, עד לאיתור רוכש או נכס? וכו'
6. תמורה עבור שירותי תיווך – באיזה אופן תחושב התמורה למתווך עבור שירותיו? האם זו תהיה תמורה כספית או כאחוז מהעסקה או שהיא תחשוב באופן אחר? תמורת שירותי תיווך בדרך כלל מותנית בתוצאות, למשל חתמה על הסכם מכר. מתי תשולם התמורה למתווך? מה גובה דמי התיווך שנהוג לשלם למתווך? תלוי בהעדפות הצדדים, בעסקאות תיווך רבות דמי התיווך נעים בין 0 ל-2% (למידע נוסף ראו דמי תיווך).
7. בלעדיות – האם למתווך יהיו זכויות בלעדיות לביצוע עסקת התיווך? המשמעות של מתן בלעדיות היא שעסקה שתירקם ללא המתווך עשויה בכל מקרה לזכות את המתווך בדמי תיווך. מבחינת המתווך תמיד עדיף לקבל נכסים בבלעדיות, אולם מבחינת בעל הנכס, חשוב לשקול את עניין הבלעדיות ברצינות.
8. הפרת הסכם וסעדים – איך ניתן לבטל את הסכם תיווך? מה קורה במצב של הפרת הסכם תיווך על-ידי המתווך? מה קורה במצב של הפרת הסכם תיווך על-ידי בעל הנכס? מה קורה במצב בו מי ששכר את שירותי התיווך לא עומד בהתחייבות לשלם דמי תיווך? האם תהיה ריבית על כספים שלא שולמו כנדרש? ממתי תהיה הצמדה לריבית? האם בנוסף לריבית יהיה גם פיצוי כספי מוסכם מראש?

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

עורך דין קניית דירה

לאחר שאיתרתם את הדירה אשר אתם מעוניינים לקנות ולאחר שבדקתם את יכולות התקציב שלכם מול גופים פיננסים שונים, בדגש על סכום הלוואה שתוכלו ליטול במסגרת המשכנתה, אתם מתקרבים יותר ויותר לרכישת הדירה (בין אם מדובר ברכישת דירה יד שניה או קניה של דירה חדשה מקבלן, קנייה של רכישת דירה ממנהל עזבון, קנייה של דירה מכונס נכסים וכיו"ב) ואחריו לרישום הדירה על שמכם בפנקס המקרקעין (למידע נוסף ראו איך לבחור דירת מגורים? מה זה משכנתה?).

ליווי משפטי של עורך דין לפני ביצוע עסקה במקרקעין ובכלל זה רכישת דירה חדשה או דירה מיד שניה הוא בגדר חובה עבור כל מי שכספו יקר לו, בעיקר כי רכישת דירה היא עסקה מורכבת יקרה וכרוכה בלא מעט סיכונים כספיים ומשפטיים (למידע נוסף ראו עורך דין נדל"ן).

אם אתם זקוקים לערוך דין שילווה אתכם בעת קניית דירה חדשה או דירה מיד שניה, להלן מספר נקודות חשובות.

איך לבחור עורך דין לקניית דירה?

לפני התקשרות עם עורך דין מומלץ לשים לב למספר דגשים:

1. ידע וניסיון של עו"ד – עורך דין בעל ידע וניסיון בליווי עסקאות לרכישת דירות. מאחר ועסקאות מקרקעין כרוכות בהיבטים משפטיים רבים ובביצוע בדיקות משפטיות רבות, ביצוע עסקה ללא עורך דין מיומן בתחום עלולה להסב לרוכשים יותר נזק מתועלת. עורכי דין מנוסים ידעו לתרום מניסיונם לא רק בצד המשפטי של העסקה, אלא גם בהכוונה כללית בנוגע לאנשי מקצוע נוספים שתדרשו להם במהלך הדרך.
2. שירות ברמה גבוהה וכימיה טובה עם עורך הדין – פגישת הכרות עם עורך דין היא צעד חשוב בדרך לבחירת עורך הדין שילווה אתכם. בפגישה ניתן להתרשם מהידע והניסיון של עורך הדין בתחום, להכיר את עורך הדין באופן אישי ולבדוק את מידת הזמינות והרצון שלו לספק לכם שירותים משפטיים. כמו כן תרצו לוודא שעורך הדין סבלני וקשוב לצרכים הספציפיים שלכם.
3. סקר שוק עם מספר עורכי דין – לפני  התקשרות עם עורך דין מומלץ לעשות בדיקות מול משרדי עורכי דין נוספים, בין היתר, בנוגע למחירי שכ"ט הנהוגים, זמן הטיפול הדרוש, איכות השירות.
4. המלצה על עורך הדין –  כמו כל עסקה גם התקשרות עם עורך דין עדיף לבצע על סמך המלצה. לכן, גם לאחר ששוחחתם או נפגשתם עם מספר עורכי דין, עדיף לבקש מהם המלצה על לקוח או מספר לקוחות שהם טיפלו בהם.

מה שכר הטרחה של עורך דין בעסקה לרכישת דירה?

מה גובה שכר הטרחה המקובל לעורך הדין עבור ליווי עסקה לרכישת דירה?

שכר טרחת עורך דין בעסקאות מקרקעין בדרך כלל נקבע כאחוז מסוים מגובה הדירה הנרכשת. שכר הטרחה הנהוג נע בין 0.5% ל-2%, תלוי בין היתר, במורכבות העסקה, דחיפות הנושא ובידע והניסיון של עורך הדין אשר מלווה אתכם ברכישת הדירה.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

רכישת דירה מעזבון

האם כדאי לקנות דירה ממנהל עזבון? מה חשוב לדעת לפני רכישת דירה ממנהל עזבון?

• רכישת דירה מעזבון או ממנהל עזבון היא עסקת נדל"ן בסיכון גבוה יותר, ונפוצה פחות, לעומת רוב עסקאות המקרקעין במסגרתן קונה רוכש ממוכר נכס פרטי (למשל רכישת דירה מקבלן או רכישת דירה מגורם פרטי).
• מאחר ועסקת מקרקעין היא עסקה יקרה ולעיתים הגדולה ביותר שמבצעים רוב האנשים בחייהם, ומאחר ומדובר בעסקה בעלת סיכונים רבים, טרם התקשרות בהסכם לרכישת דירה מעזבון יש להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום – עורך דין למקרקעין.

הסכם לרכישת דירה מעזבון

איך רוכשים דירה מעזבון?

מצאתם דירה, לאחר ששקלתם את כל הנושאים שהיו חשובים לכם בנוגע לרכישת דירה, החלטתם שהדירה המוצעת על-ידי העיזבון היא הדירה שאתם מעוניינים לקנות (למידע נוסף ראו בחירת דירה).

פעמים רבות מכירת הדירה מעזבון מתבצעת מאמצעות מכרז, הכולל הזמנה של עורך המכרז (בדרך כלל עורך דין) המזמין את הצדדים להציע הצעות לרכישת הנכס (הדירה), במסגרת זו נדרשים המציעים להעמיד בטוחה להבטיח את התקשרותם בעסקה (למשל 15% מגובה העסקה). מסמכי המכרז כוללים טפסים ומסמכים שונים לרבות טופס ההזמנה להציע הצעות, הסכם לקניית הדירה ולעיתים מסמכים נוספים לפי שיקול דעתו של עורך המכרז.

התנאים לרכישת הדירה מעזבון (כגון רכישה הכפופה לחוק חובת מכרזים או לפי הנחיות אחרות) משתנים מעסקה אחת לאחרת ולכן כל מקרה יש לבחון לגופו, כמו כן את ההתקשרות מומלץ מאוד לבצע באמצעות עורך דין.

בדיקות לפני רכישת דירה מעזבון

להלן מספר בדיקות (חלקי בלבד) שחשוב לבצע לפני מסירת הצעה במכרז לרכישת דירה מעיזבון:

1. זכויות המוכר בדירה – חשוב לוודא מי הבעלים או הוחכר של הנכס? מי רשום כבעל הזכויות – על שם מי רשומות הזכויות בדירה? האם הזכויות רשומות על שם העזבון או על שם המנוח/ה או על שם צדדים אחרים?
2. בדיקת מצב הזכויות בדירה הנרכשת, כגון שאין על הדירה חובות כגון משכנתה לטובת בנקים או מלווים אחרים, שעבודים, היטלים, אגרות ו/או מיסים אחרים – וככל ולצדדי ג' יש זכויות בנכס הדבר עשוי להסב נזק רב לרוכשים כגון יצירת סכסוכים בינם לבין אותם בעלי זכויות, ככל והעסקה לא תתבצע לאחר שהוסרו כל השעבודים והעיקולים ו/או זכויות צדדי ג' בדירה.
3. בדיקת שהדירה נבנתה כדין, עם היתר בניה, וללא חריגות בניה, שאין על הדירה צווי הריסה או עיקולים או צווי הגבלה אחרים. כמוכ כן יש לעיון בפנקס המקרקעין ובתיקי מידע על הנכס.
4. מימון העסקה – חשוב לוודא כי יש לכם את היכולת לממן את רכישת הדירה והתקשרות בהסכם, אחרת ככל הנראה לא תוכלו לקבל בחזרה את הסכום הראשוני שהעמדתם לטובת קניית הדירה ואף לעיתים תצרכו לשלם פיצוי מוסכם בגין הפרת התחייבותכם לרכוש את הנכס (למידע נוסף ראו הפרת של חוזה).
5. תנאי תשלום לרכישת דירה מעזבון – מה לוח התשלומים של עסקת הרכישה? באיזה אופן יועברו התשלומים? האם חלק מהתשלומים יועברו לנאמן? מי נושא בתשלומי מיסים כגון מס שבח, היטל השבחה וכיו"ב.
6. תנאים לביטול עסקת הרכישה- איך ניתן לבטל את הסכם רכישת הדירה? האם הביטול כרוך בסנקציה כספית? האם חובה לתת התראה לצד המפר את ההסכם לפני ביטולו?
7. מסמכים או אישורים נלווים לעסקה – מכירת דירה מעזבון עשויה להיות כפופה לקבלת אישורים שונים למשל אישור מבית המשפט לפני ביצוע עסקת המכר. לכן חשוב לקבל ייעוץ פרטני על-מנת לבחון כי העסקה ניתנת ליישום לרבות טווח זמנים לביצועה.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

 

כתב התחייבות לרישום משכנתה

לאחר שהתקשרתם בהסכם לרכישת נכס, התחייבתם למוכר לשלם את המורה בעבור הנכס בתנאים וסמועדים שסוכמו ביניכם בהסכם המכר, פינתם לבנק בדרישה לנטילת הלוואה-משכנתא.

הבנק המלווה ידרוש מכם לחתום על כתב משכנתה, על מנת להגן על כספו.

מה זה כתב התחייבות לרישום משכנתה?

כתב התחייבות הוא מסמך בו בעל הזכויות במקרקעין (למשל בעלים רישום על הקרקע, חוכר לדורות ו/או כל מי שהזכויות נרשמו לטובתו) מתחייב, בין היתר, לרשום את הזכויות בנכס לטובת נוטל הלוואת המשכנתה מהבנק (למשל רוכש הנכס) וכן לרשום לטובת הבנק (שמעניק את הלוואה לרוכש) משכנתה. כתב ההתחייבות נחתם בצמוד לבקשה לרישום הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק.

כתב ההתחייבות לרישום משכנתה משמש כבטוחה עבור הבנק (ממנו נלקחת ההלוואה), וכנגדה ובכפוף לתנאי הבנק, הבנק יעמיד לרשות רוכש הנכס הלוואה עבור הנכס שעליו תירשם המשכנתה.

• לדוגמה כתב התחייבות לרישום משכנתה ימולא וייחתם על-ידי מוכר דירה, בו הוא התחייב להעביר את הזכויות בדירה לקונה וכן לרשום עבור הבנק של הקונה משכנתה, כנגד תשלום ובהתאם להסכם רכישת הדירה.  (למידע נוסף בנוגע לחוזים לרכישת דירות ראו – הסכם רכישת דירה). בדוגמה זו בכתב ההתחייבות יהיה צורך למלא, בין היתר, את הפרטים הבאים: פרטי הדירה, מספר גוש חלקה וכתובת, וכן את פרטי המוכרים כולל מספר מזהה, פרטי הלווה (הקונה של הנכס), על המסמכים להיות מאומתים על-ידי עורך דין.

• הנכס לגביו ניתנת ההתחייבות לרישום משכנתה יכול להיות בדירה, בבית, במגרש, בחנות, במשרד, בבניין וכיו"ב.

לפני רכישת דירה או חתימה על כתב התחייבות רצוי להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

האם כדאי לקנות נכס להשקעה בחו"ל?

 למה ישראלים בחורים לקנות נכסים להשקעה – בעיקר דירות (אך גם נכסים מסחריים) – בארצות הברית ובמדינות אחרות באירופה? האם כדאי לקנות נכס להשקעה במדינה זרה?

יש לא מעט פרסומים בנוגע לרכישת נכסים להשקעה בחו"ל – בארצות הברית, בגרמניה ובמדינות נוספות.  לרכישת נכס בחו"ל יש יתרונות וחסרונות ולפני ביצוע העסקה מומלץ לשקול את כל השיקולים הכרוכים בה – לפני התקשרות בעסקה לרכישת מקרקעין בארץ או בחו"ל חשוב לקבל ליווי מקצועי מעורך דין. רכישת נכס ללא ליווי משפטי עשויה לגרום לאובדן ההשקעה ואף להביא להפסדים כספיים מעבר לסכום ההשקעה.

למה לקנות נכס להשקעה בחו"ל?

רכישת נכסי מקרקעין בחו"ל – דירות, בתים פרטיים, חנויות, משרדים, קרקעות, בניינים וכיו"ב – כרוכים בסיכונים לא מבוטלים, למרות זאת למה לא מעט ישראלים מעדיפים לרכוש נכסים במדינות זרות.

להלן מספר סיבות אשר מניעות אנשים לרכוש נכסים בחו"ל:

1. פיזור השקעות – יש ישראלים המחזיקים בנכסים בארץ או בתיקי השקעות כאלו ואחרים ומעוניינים לגוון את תמהיל ההשקעות שלהם על-ידי רכישת נכסים במדינות זרות. גיוון תיק ההשקעות הוא כלי נוסף לפיזור הסיכון הכרוך בהשקעות.
2. הזדמנויות השקעה שלא קיימות בארץ – בחו"ל יש מספר אפשרויות בלתי מוגבל, לעומת זאת בארץ שוק הנדל"ן, במיוחד בתקופה זו, עמוס מאוד, ומחירי הנכסים גבוהים. מחוץ לישראל יש מגוון גדול של נכסים – דירות למגורים, דירות להשקעה, מחסנים, משרדים, חנויות, קרקעות, בניינים ועוד- חלק מהזדמנויות השקעה אלו לא קיימות בארץ, או שהן קיימות במחירים גבוהים מאוד בהשוואה לרכישת נכס בחו"ל.
3. הגדלת התשואה – עם מגוון סוגי הנכסים ניתן להגיע גם למגוון סוגים של תשואות, יש לא מעט עסקאות בהן ניתן להגיע לתשואות חודשיות למשל מהשכרת הנכס או לאסטרטגיה של השבחת הנכס או המתנה לעליית ערכו ומכירתו.
4. העדפות אישיות – יש מגוון רחב של סיבות נוספות כגון מעבר להתגורר באזור מסוים בחו"ל למשל עקב מעבר לעבודה בחו"ל או נסיעת לימודים, רכישת נכסים בקרבה לדירת מגורים של בני משפחה שגרים בחו"ל ועוד.

לפני רכישת נכס בחו"ל, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע, לרבות עורך דין.

למידע נוסף בנושא רכישת מקרקעין להשקעה מחוץ לישראל ראו – רכישת נכס להשקעה בחו"ל.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או ייעוץ עסקי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עו"ד.

רכישת נכס להשקעה בחו"ל

האם כדאי לרכוש נכס להשקעה בחו"ל?

יש הרבה מאוד אנשים שמדברים על השקעות נדל"ן בחו"ל. הנה כמכה דגשים ונקודות שחשוב להכיר לפני כניסה לעסקה לרכישת נכס או זכויות בנכס במדינה זרה. בתוקפה האחרונה יש טרנד של קניית נכסים להשקעה בחו"ל – בארצות הברית, בגרמניה, בספרד ובמדינות נוספות. פעמים רבות מדובר בעסקאות שעל-פניו מעוררות עניין, מדובר במחיר יחסית נמוך לרכישת קרקע (בהשוואה לישראל), אולם חשוב מאוד להזהיר לפני התקשרות בעסקאות לרכישת נכסים בחו"ל ללא ביצוע בדיקות מקדמיות מקיפות והתייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עורך דין. (למידע נוסף ראו האם כדאי לקנות נכס להשקעה בחו"ל?).

בקצרה יצוין כי רכישת נכס להשקעה במדינה זרה היא לא עסקה פשוטה – חלק מהקשיים נובעי מפערי המידע, המרחק וקשיים לאתר אנשי מקצוע אמינים – מורכבות זו מחייבת אתכם לבצע מספר בדיקות יסודיות לפני התקשרות בהסכם לרכישת נכס בחו"ל.

 נקודות חשובות ברכישת נכס להשקעה בחו"ל

להלן יצוין בקצרה מספר דגשים ושאלו שחשוב לברר לפני רכישת נכס או קרקע להשקעה בחו"ל:

• מימון העסקה – איך בכוונתכם לבצע את עסקת הרכישה? האם ברשותכם ההון הדורש לצורך רכישת הנכס או שבכוונתכם ליטול הלוואה, חשוב לברר היטב את עלויות העסקה לרבות עלויות ההלוואות לפני ביצוע הרכישה. עלויות העסקה מורכבות מפרמטרים רבים: מחיר הנכס, עלויות מימון, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, מיסים, אגרות, שליחויות ועוד.
• זהות הרוכש – האם הנכס נרכש על-ידי אדם פרטי או על-ידי חברה? לעיתים יחידים בוחרים להקים חברה במדינה הזרה על-מנת לרכוש את הנכס, משיקולים שונים כגון שיקולי מס (למידע נוסף ראו הקמת חברה בחו"ל).
• מיקום הנכס ופרטים על הממכר לפני הקנייה – באיזה מדינה ובאיזה אזור אתם מתכוונים לרכוש את הנכס? פרטים מסחריים אלו חשובים ביותר על-מנת לשקול את כדאיות ההשקעה. דגש מרכזי וחשוב נוסף הוא איזה נכס אתם רוכשים? האם מדובר בבית קרקע, דירה בניין מגורים, חנות, משרד, מרכז מסחרי או שטח אחר למסחר וכיו"ב? האם אתם רוכשים את הנכס לבד או שהקנייה של הנכס היא יחד עם שותפים? האם עתידים להתבצע שיפוצים בנכס? מי בעלי הזכויות הנוכחים של הנכס? אילו זכויות יש להם? ועוד ועוד
  • מה מצב הנכס המוצע למכירה? האם על הנכס יש שעבודים? עיקולים? האם מתנהלות תביעות בנוגע לנכס? האם מישהו מתגורר בנכס? שאלות אלו ואחרות מומלץ לברר לא רק מי שמתווך ביניכם לבין העסקה אלא גם עם איש מקצוע.
• כדאיות עסקה לרכישת הנכס בחו"ל – השאלה עד כמה כדאי להתקשר בעסקה לרכישת זכויות בנכס היא השאלה החשובה ביותר ולמעשה לא ניתן לדעת. מה כן חשוב לדעת בנושא? חשוב להפנים שכל מי שמפזר לכם הבטחות על תשואות (במיוחד תשואות גבוהות מאוד), צריך לקחת אותו בערבון מוגבל ולדעת שלא באמת ניתן להבטיח את איכות העסקה. כן אפשר ללמוד על הנכס מאזור שבו הוא נמצא ומתשואות של נכסים דומים (בקרבה, בגדול ובאיכות), אבל גם הסקת מסקנות כאלו הן חלקיות בלבד. לכן ההמלצה היא להיזהר מהבטחות ולקחת בחשבון סיכונים נלווים. אם אתם לא בקיאים בעסקות כאלו, תפנו לאיש מקצוע שסייע לכם להעריך את הסיכוי והסיכון.
• ליווי מקצועי – אם החלטתם לקנות דירה או נכס להשקעה בחו"ל, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין הן מקומי (עו"ד ישראלי), במיוחד שההתקשרות היא מול גורם ישראלי  והן יש להתייעץ עם עורך דין במדינה שבה הנכם מתעתדים לרכוש את הנכס (עורך דין זר). על עורכי הדין להיות בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן (עורך לנדל"ן). אם אין לכם קשר לעו"ד זר במדינה הזרה פנו לעורך דין המקומי שמייצג אתכם ובקשו שיקשר אתכם לעורך דין שהוא מכיר.
• פרטים על החברה – רוב העסקות לרכישת נכסים בחו"ל לתושבי ישראל מגיעות באמצעות חברות יזמיות שונת אשר משווקת נכסים אלו. חשוב לברר כמה שיותר פרטים על החברות לפני התקשרות – מי החברה שאתם מתקשרים איתה? האם מדובר בחברה ישראלית? חברה זרה? האם החברה רשומה כדין? האם הגורם איתו נפגשתם מוסמך להתקשר אתכם בשם החברה? מי בעלי המניות חברה? מה הידע והניסיון של החברה בתחום?

• זכויות שלכם בנכס לאחר הרכישה – מה הזכויות שלכם יהיו בגמר העסקה? האם תירשמו כבעלים? האם תהיו בעלים יחיד או ביחד עם מספר שותפים?
• מבנה העסקה ולוח תשלומים – איך מתבצעת העסקה לרכישת הנכס? מתי תועבר הבעלות בנכס על שמכם? האם העסקה כפופה לצדדי ג' כגון אישורים מהעירייה? האם התמורה מושלמת מראש? בפריסה של מספר תשלומים? האם הכספים מוחזקים בנאמנות? מי הנאמן?
• הפרות הסכם – מה נחשב להפרת הסכם? האם ניתן לבטל את חוזה לרכישת נכס להשקעה? מהם התנאים לביטול העסקה? האם הביטול גורר אחריו פיצוי מוסכם?
• סמכות שיפוט – מה הדין שיחול במקרה של סכסוך? הדין הישראלי או הדין הזר? מה מקום השיפוט בו יתברר הסכסוך?

לסיכום, קניית נכס להשקעה בחו"ל כרוכה בסיכון גדול יותר בהשוואה לרכישת נכס בארץ, אולם פעמים רבות יש לעסקאות כאלו פוטנציאל רווחיות גבוה יותר אך גם סיכון גדול יותר לאובדן ההשקעה. לפני התקשרות בעסקה חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או ייעוץ עסקי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עו"ד.

תמ"א 38

מה זה תמ"א 38? בקצרה, תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר באסוף של הוראות המתייחסות לנושא של חיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980.

למה בעלי דירות (דיירים) רוצים לבצע תמ"א 38? היתרון המרכזי הוא השבחה של הנכס שבבעלותם.

תמ"א 38 מאפשר לבעלים לקבל היתר בניה לחיזוק או שיפוץ מבנה קיים בהתאם לתקן שנקבע לחיזוק מבנים ובהתאם נהנים הבעלים מהאפשרות להרחיב את הבניה (תוספת בניה) למשל הגדלת שטח הדירה, התקנת מעלית, הוספת מרחב מוגן לדירה (ממ"ד), שיפוץ המבנה ועוד הקלות ותנאים נוספים אגב ביצוע הפרויקט. (למידע נוסף בקרו גם באתר הממשלתי – תמ"א)

לפני ביצוע פרויקט תמ"א 38 היזם או הקבלן יבצע מספר בדיקות מקיפות על-מנת לוודא שהפרויקט בר ביצוע וכלכלי.

ליווי עסקאות תמ"א 38 נעשה על-ידי עורכי דין בעלי ידע וניסיון בתחום – עורך דין נדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

עלות רכישת דירה מקבלן

כמה עולה לרכוש דירה חדשה מקבלן?

איזה עלויות נוספות יש על מחיר הדירה בעת רכישת דירה מקבלן?
עסקה לרכישת דירה (עסקה במקרקעין) כוללת עלויות גבוהות, והיא מורכבת ממספר רכיבים, להלן תיאור קצר של מרכיבי העלויות הבולטים בעת רכישת דירה:

• מחיר הדירה – העלות הגבוהה ביותר בעסקה היא המחיר שישולם עבור הנכס.
• ריבית על המשכנתה – ככל שמשכנתה יותר גדולה, החזרת הלוואה בדרך כלל נפרסת על פני משך זמן ארוך יותר ולכן גם הריבית גבוהה יותר. הריבית מגלמת למעשה רכיב נוסף בהוצאה הכרוכה ברכישת הדירה (למידע נוסף ראו משכנתה).
• מס רכישה – מי שרוכש את דירתו הראשונה (כהגדרתה בחוק) יכול ליהנות מפטור מתשלום מס רכישה, בכפוף למגבלות הדין (למידע נוסף ראו מס רכישה).
• שכר טרחה לעו"ד – שכר הטרחת עורך דין בעת רכישת דירה מקבלן מורכב משני רכיבים, האחד הוא שכר הטרחה המשולם לעורך דין של הקבלן, שכן הקבלנים מטילים עלות זו על רוכשי הדירות. גובה שכ"ט של עורך הדין של הקבלן נע בין 1% ל-2% משווי הנכס הנרכש. רכיב נוסף הוא שכר הטרחה שמשולם לעורך הדין של הרוכשים על-מנת שיבצע בדיקות משפטיות וכן יערוך את הסכם המכר (הסכם רכישת דירה), וגם כאן מדובר בהוצאה נוספת של עד 1.5% ממחיר הנכס (למידע נוסף ראו עורך דין נדל"ן).
• אגרות – עבור הפקת מסמכים ואישורים, רישום הערות אזהרה, רישום זכויות בפנקס המקרקעין בו מתנהל הרישום וכיו"ב.
• ביטוח משכנתה לדירה – לא רק שיש לשלם את המשכתנה באופן שוטף אלא גם הבנק מכריח את נוטלי המשכנתאות לבצע ביטוח חיים למשכנתה, מדובר בסכום כספי נוסף אשר יש לשלם והוא למעשה חלק מהעלות הכוללת של הדירה.
• תיווך – האם הגעתם לנכס באמצעות מתווך? האם כן תצרכו לשלם גם דמי תיווך, בדרך כלל עד 2% משווי הנכס.
• שונות – יש עוד מגוון עלויות חלקן ניתן לייחס לדירה באופן ישיר (כמו שיפוצים לדירה החדשה) וחלקן פחות (ריהוט ואביזרי בית). מי שרוכש דירה חדשה פעמים רבות מעוניין לבצע מספר שינויים מהמפרט הסטנדרטי של הדירה. להלן מספר שיפוצים ותיקונים נפוצים שבדרך כלל כרוכים בעלויות נוספות – הוספת שקעי חשמל, שינוי נקודות מים, הוספת ארונות מטבח, שינוי קירות ועוד.
• לפני רכישת דירה מקבלן חשוב לבצע מספר בדיקות מקיפות – למידע בנושא זה ראו בדיקות לפני רכישת דירה מקבלן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

עסקת קומבינציה

מהי עסקת קומבינציה? מי הצדדים לעסקה? איך לחלק את האחוזים בעסקת קומבינציה? מה היתרונות ומה החסרונות של עסקת קומבינציה?

להלן כמה דגשים בנוגע לעסקאות קומבינציה. לפני התקשרות בעסקת קומבינציה, חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן.

מה זה עסקת קומבינציה?

בבעלותם קרקע ואתם רוצים למשש את זכויות הבניה עליה, למשל לבנות בניין, מלון, מגדל משרדים, מרכז מסחרי וכיו"ב. אחת מהדרכים לעשות זאת, מבלבד לבנות בעצמכם ובמימון שלכם, היא באמצעות עם צד ג' (יזם או קבלן) שיבנה את הפרויקט הרלוונטי על הקרקע שלכם ובתמורה הוא יקבל בעלות על חלק מהיחידות שנבנו ואתם את החלק האחר, הכל בכפוף להסכם הקומבינציה שיחתם בין הצדדים.

במילים אחרות: עסקת הקומבינציה היא עסקה במקרקעין, במסגרתה בעל זכויות במקרקעין מתקשר עם צד ג' (בדרך כלל יזם או קבלן) בהסכם – חוזה קומבינציה – לפיו בעל הזכויות מוכר ליזם או לקבלן את כל או חלק מהזכויות בקרקע, בדרך כלל בתמורה לקבלת שטח בנוי מהקרקע.

הדוגמה הנפוצה לעסקת קומבינציה היא כאשר אחד או רבים המחזיקים בזכויות בקרקע ובכוונתם למכור את הזכויות בה לקבלן שיבנה עליה מבנה או בניין. כאשר התמורה לבעל הנכס תהיה קבלת חלק מיחידות הבניה שיבנו (למשל דירות בבניין החדש או משרדים).

איך מתחלקים האחוזים בעסקת קומבינציה? בקצרה יצוין כי האחוזים נגזרים בדרך כלל לפי כוח המיקוח של הצדים ולפי שווי העסקה, השווי נקבע לפי ערך הנכס, אשר תלוי, בין היתר, במיקום הנכס, שטח הקרקע, זכויות הבניה הנלוות לקרקע ועוד ועוד.

מה היתרונות ומה החסרונות בעסקת קומבינציה? ככלל היתרונות והחסרונות של העסקה תלויים בצד לעסקה (בעל קרקע או יזם או קבלן) ובין היתר, ביכולת ו/או רצון שלו לבצע את העסקה ללא הצד השני (פעמים רבות לא קיימת אפשרות).

מה היתרונות בעסקת קומבינציה?

באופן כללי יצוין כי מדובר בחלוקת סיכונים בין הצדדים (בעל הקרקע מול היזם או הקבלן). מבחינת בעל הקרקע הוא לא נדרש לשאת במלוא העלויות הכרוכות בבניה (צמצום הסיכון הכלכלי הכרוך בבניה) ובכל זאת לקבל תמורה משמעותית עבור הנכס וליהנות מהידע והמומחיות של הקבלן בכל ההיבטים הכרוכים בבנייה על הקרקע. מבחנית היזם או הקבלן הוא לא נדרש לרכוש את מלוא הקרקע, אלא לשלם רק עבור חלקו ובכך להפחית את עלויות העסקה. כמו כן שני הצדדים עשויים ליהנות מיתרונות מיסויים בהתאם לחלקם בזכויות בקרקעו בכפוף להוראות הדין.

מה החסרונות בעסקת קומבינציה?

בקצרה יצוין כי עסקאות קומבינציה הן עסקאות מורכבות מבחינה משפטית וכלכלית. ככאלו הן נושאות סיכונים לא קטנים, במיוחד כאשר הזכויות של צד להסכם קומבינציה לא זוכות להגנה מספקת. כמו כן פעמים רבות מדובר בעסקאות בהיקף גדול – פרויקטים גדולים – עסקאות כאלו לוקח זמן להוציא לפעול. הזמן עשוי לגרום לשינוי במצב הכלכלי של הצדדים, בהעדפותיהם ועוד.

עסקאות קומבינציה הן עסקאות מקרקעין מורכבות, בעלות סיכונים משפטיים לא מבוטלים, לכן טרם ביצוע התקשרות בהסכם קומבינציה בנוגע לקרקע יש להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן (עורך דין מקרקעין).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.