קטגוריה: עו"ד מקרקעין

חובות ומגבלות של מתווך מקרקעין

למי אסור לעסוק בתיווך נכסי מקרקעין? מה החובות שחלות על מתווך מקרקעין? מה האיסורים שחלים על מתווך מקרקעין?

להלן מספר דגשים חשובים מחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים). למידע נוסף יש לעיין בכל הוראות חוק המתווכים, לעיין בפסיקה ולהתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין.

להלן מספר סעיפים חשובים מחוק המתווכים:

הגדרות

סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר את הנושאים הבאים:

  • "תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;
  • "מקרקעין" – כהגדרתם בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969;
  • "זכות במקרקעין" – כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963;
  • "לקוח" – צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו;

איסור עיסוק בתיווך עסקאות מקרקעין

חוק המתווכים אוסר על עיסוק בתיווך מקרקעין לכל מי שלא נושא ברישיון מתווך בתוקף ולכל מי שלא פועל בהתאם להוראות החוק. כמו כן החוק קובע חריגים לעניין פעולות מסוימות שלא ייחשוב כתיווך מקרקעין כגון פרסום בטלוויזה, רדיו  ועיתון בנוגע לעסקאות מקרקעין, אולם אסור לאותו אדם להציג עצמו כמתווך מקרקעין.

כך קובע סעיף 2 לחוק המתווכים:

  • 2.א. לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה. 
  • 2.ב. לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה.
  • 2.ג. האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת מידע ופרטים על מעוניינים בביצוע עסקאות בזכויות במקרקעין, ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין.

מה החובות שחלות על מתווך מקרקעין? מה האיסורים שחלים על מתווך מקרקעין? 

גבולות הפעולה של המתווך הן לפי גובלות הדין והפסיקה. למידע מקיף יש להתייעץ עם עורך דין.

לפי חוק המתווכים, מתווך מקרקעין חייב לפעול בנאמנות ובהגינות, במסגרת זו עליו למסור ללקוח כל מידע שיש בידו בנושא מהותי לנכס הקשור בעסקת התיווך. מתווך מקרקעין נדרש לפעול במיומנות ובסבירות ולנקוט אמצעים ראויים לנסיבות המקרה לרבות לקבל מידע מהותי בקשר לנכס. כמו כן מתווך מקרקעין אסור לתווך בעסקת מקרקעין בה יש לו עניין אישי אלא בהסכמת הלקוח שניתנה לכך בכתב.

למתווך אסור לגלות מידע שקיבל מהלקוח (או גורם מטעמו) שלא בהסכמת הלקוח (למעט חריגים הקבועים בדין ובפסיקה), כמו כן למתווך אסור לעורך מסמכים בעלי אופי משפטי ואסור לו לייצג לקוח במו"מ משפטי לקראת עריכת מסמך משפטי.

כך קבוע בסעיפים 8 ו-10-12לחוק המתווכים:

  • 8.א. מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
  • 8.ב. במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
  • 10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים.
  • 11. מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10, מתווך במקרקעין או המועסק על ידיו לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה לפי כל דין.
  • 12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961.

למידע נוסף בנוגע לעסקאות תיווך נדל"ן ראו חוזה תיווך מקרקעין.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

חוזה תיווך מקרקעין

כמה דגשים וסעיפים בנוגע להסכם תיווך מקרקעין. כל מי שעומד לפני חתימה על חוזה לתיווך נכס במקרקעין מומלץ להתייעץ עם עורך דין, גם למתווך וגם לבעל הזכויות בנכס.

מהו תיווך במקרקעין? בקצרה, חוק המתווכים מגדיר תיווך מקרקעין כהפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בקשר לזכות במקרקעין (למידע נוסף ראו עסקה במקרקעין). כאשר המונחים זכות במקרקעין ומקרקעין מוגדרים בחוק המתווכים (ומפנים אף לחוקים נוספים).

עסקאות התיווך הנפוצות במכירות של נכסים פרטיים ומסחריים (למשל רכישת דירה) וכן בשכירויות של נכסים פרטים ומסחריים (למשל שכירות לעסק).

דגשים להסכם תיווך נכסים

להלן מספר נושאים וסעיפים שחשוב להכיר לפני שחתומים על חוזה לתיווך מקרקעין:

  1. פרטי הצדדים ופרטים למשלוח הודעות – שמות מלאים ות.ז או מספרי ח.פ ועוסק מורשה במקרה של עסקים ובנוסף כתובות.
  2. פרטי הנכס ותיאור הנכס – האם הנכס רשום בפנקס הטאבו, אדמת מנהל או בחברה משכנת? נכסים שרשומים בטאבו יכללו פרטי גוש, חלקה, תת חלקה ועוד. מה גודל הנכס במ"ר? כמה חדרים יש בנכס? איזה סוג נכס מדובר? דירה בבניין, בית פרטי, קוטג', חנות, משרד, מגרש או נכס אחר. האם הסכם התיווך יכלול גם פרטים בנוגע לפינוי הנכס? מה מחיר הנכס? האם יש בהסכם התייחסות לתנאי תשלום בעסקה המצופה?
  3. פרטים על שירותי התיווך הדרושים – האם מדובר במוכר או קונה של נכסים? האם העסקה היא לתיווך נכס מסחרי?  איזה סוג נכס דרוש למזמין השירות? ועוד באיזה אופן יבוצעו שירותי התיווך? האם המתווך מתחייב לפרסם את הנכס בעיתונות כתובה? באתרי אינטרנט? ועוד.
  4. התחייבויות נוספות של המתווך – האם בעל הנכס רוצה לקבל מהתווך התחייבויות נוספות? למשל התחייבות להציג את הנכס לצד ג' לפחות אחת לתקופה.
  5. תקופת התקשרות – מה משך התקופה במסגרתה ינתנו שירותי התיווך – שלושה חודשים, חצי שנה, עד לאיתור רוכש או נכס? וכו'
  6. תמורה עבור שירותי תיווך – באיזה אופן תחושב התמורה למתווך עבור שירותיו? האם זו תהיה תמורה כספית או כאחוז מהעסקה או שהיא תחשוב באופן אחר? תמורת שירותי תיווך בדרך כלל מותנית בתוצאות, למשל חתמה על הסכם מכר. מתי תשולם התמורה למתווך? מה גובה דמי התיווך שנהוג לשלם למתווך? תלוי בהעדפות הצדדים, בעסקאות תיווך רבות דמי התיווך נעים בין 0 ל-2% (למידע נוסף ראו דמי תיווך).
  7. בלעדיות – האם למתווך יהיו זכויות בלעדיות לביצוע עסקת התיווך? המשמעות של מתן בלעדיות היא שעסקה שתירקם ללא המתווך עשויה בכל מקרה לזכות את המתווך בדמי תיווך. מבחינת המתווך תמיד עדיף לקבל נכסים בבלעדיות, אולם מבחינת בעל הנכס, חשוב לשקול את עניין הבלעדיות ברצינות.
  8. הפרת הסכם וסעדים – איך ניתן לבטל את הסכם תיווך? מה קורה במצב של הפרת הסכם תיווך על-ידי המתווך? מה קורה במצב של הפרת הסכם תיווך על-ידי בעל הנכס? מה קורה במצב בו מי ששכר את שירותי התיווך לא עומד בהתחייבות לשלם דמי תיווך? האם תהיה ריבית על כספים שלא שולמו כנדרש? ממתי תהיה הצמדה לריבית? האם בנוסף לריבית יהיה גם פיצוי כספי מוסכם מראש?

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

עורך דין קניית דירה

לאחר שאיתרתם את הדירה אשר אתם מעוניינים לקנות ולאחר שבדקתם את יכולות התקציב שלכם מול גופים פיננסים שונים, בדגש על סכום הלוואה שתוכלו ליטול במסגרת המשכנתה, אתם מתקרבים יותר ויותר לרכישת הדירה (בין אם מדובר ברכישת דירה יד שניה או קניה של דירה חדשה מקבלן, קנייה של רכישת דירה ממנהל עזבון, קנייה של דירה מכונס נכסים וכיו"ב) ואחריו לרישום הדירה על שמכם בפנקס המקרקעין (למידע נוסף ראו איך לבחור דירת מגורים? מה זה משכנתה?).

ליווי משפטי של עורך דין לפני ביצוע עסקה במקרקעין ובכלל זה רכישת דירה חדשה או דירה מיד שניה הוא בגדר חובה עבור כל מי שכספו יקר לו, בעיקר כי רכישת דירה היא עסקה מורכבת יקרה וכרוכה בלא מעט סיכונים כספיים ומשפטיים (למידע נוסף ראו עורך דין נדל"ן).

אם אתם זקוקים לערוך דין שילווה אתכם בעת קניית דירה חדשה או דירה מיד שניה, להלן מספר נקודות חשובות.

איך לבחור עורך דין לקניית דירה?

לפני התקשרות עם עורך דין מומלץ לשים לב למספר דגשים:

  1. ידע וניסיון של עו"ד – עורך דין בעל ידע וניסיון בליווי עסקאות לרכישת דירות. מאחר ועסקאות מקרקעין כרוכות בהיבטים משפטיים רבים ובביצוע בדיקות משפטיות רבות, ביצוע עסקה ללא עורך דין מיומן בתחום עלולה להסב לרוכשים יותר נזק מתועלת. עורכי דין מנוסים ידעו לתרום מניסיונם לא רק בצד המשפטי של העסקה, אלא גם בהכוונה כללית בנוגע לאנשי מקצוע נוספים שתדרשו להם במהלך הדרך.
  2. שירות ברמה גבוהה וכימיה טובה עם עורך הדין – פגישת הכרות עם עורך דין היא צעד חשוב בדרך לבחירת עורך הדין שילווה אתכם. בפגישה ניתן להתרשם מהידע והניסיון של עורך הדין בתחום, להכיר את עורך הדין באופן אישי ולבדוק את מידת הזמינות והרצון שלו לספק לכם שירותים משפטיים. כמו כן תרצו לוודא שעורך הדין סבלני וקשוב לצרכים הספציפיים שלכם.
  3. סקר שוק עם מספר עורכי דין – לפני  התקשרות עם עורך דין מומלץ לעשות בדיקות מול משרדי עורכי דין נוספים, בין היתר, בנוגע למחירי שכ"ט הנהוגים, זמן הטיפול הדרוש, איכות השירות.
  4. המלצה על עורך הדין –  כמו כל עסקה גם התקשרות עם עורך דין עדיף לבצע על סמך המלצה. לכן, גם לאחר ששוחחתם או נפגשתם עם מספר עורכי דין, עדיף לבקש מהם המלצה על לקוח או מספר לקוחות שהם טיפלו בהם.

מה שכר הטרחה של עורך דין בעסקה לרכישת דירה?

מה גובה שכר הטרחה המקובל לעורך הדין עבור ליווי עסקה לרכישת דירה?

שכר טרחת עורך דין בעסקאות מקרקעין בדרך כלל נקבע כאחוז מסוים מגובה הדירה הנרכשת. שכר הטרחה הנהוג נע בין 0.5% ל-2%, תלוי בין היתר, במורכבות העסקה, דחיפות הנושא ובידע והניסיון של עורך הדין אשר מלווה אתכם ברכישת הדירה.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

רכישת דירה מעזבון

האם כדאי לקנות דירה ממנהל עזבון? מה חשוב לדעת לפני רכישת דירה ממנהל עזבון?

  • רכישת דירה מעזבון או ממנהל עזבון היא עסקת נדל"ן בסיכון גבוה יותר, ונפוצה פחות, לעומת רוב עסקאות המקרקעין במסגרתן קונה רוכש ממוכר נכס פרטי (למשל רכישת דירה מקבלן או רכישת דירה מגורם פרטי).
  • מאחר ועסקת מקרקעין היא עסקה יקרה ולעיתים הגדולה ביותר שמבצעים רוב האנשים בחייהם, ומאחר ומדובר בעסקה בעלת סיכונים רבים, טרם התקשרות בהסכם לרכישת דירה מעזבון יש להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום – עורך דין למקרקעין.

הסכם לרכישת דירה מעזבון

איך רוכשים דירה מעזבון?

מצאתם דירה, לאחר ששקלתם את כל הנושאים שהיו חשובים לכם בנוגע לרכישת דירה, החלטתם שהדירה המוצעת על-ידי העיזבון היא הדירה שאתם מעוניינים לקנות (למידע נוסף ראו בחירת דירה).

פעמים רבות מכירת הדירה מעזבון מתבצעת מאמצעות מכרז, הכולל הזמנה של עורך המכרז (בדרך כלל עורך דין) המזמין את הצדדים להציע הצעות לרכישת הנכס (הדירה), במסגרת זו נדרשים המציעים להעמיד בטוחה להבטיח את התקשרותם בעסקה (למשל 15% מגובה העסקה). מסמכי המכרז כוללים טפסים ומסמכים שונים לרבות טופס ההזמנה להציע הצעות, הסכם לקניית הדירה ולעיתים מסמכים נוספים לפי שיקול דעתו של עורך המכרז.

התנאים לרכישת הדירה מעזבון (כגון רכישה הכפופה לחוק חובת מכרזים או לפי הנחיות אחרות) משתנים מעסקה אחת לאחרת ולכן כל מקרה יש לבחון לגופו, כמו כן את ההתקשרות מומלץ מאוד לבצע באמצעות עורך דין.

בדיקות לפני רכישת דירה מעזבון

להלן מספר בדיקות (חלקי בלבד) שחשוב לבצע לפני מסירת הצעה במכרז לרכישת דירה מעיזבון:

  1. זכויות המוכר בדירה – חשוב לוודא מי הבעלים או הוחכר של הנכס? מי רשום כבעל הזכויות – על שם מי רשומות הזכויות בדירה? האם הזכויות רשומות על שם העזבון או על שם המנוח/ה או על שם צדדים אחרים?
  2. בדיקת מצב הזכויות בדירה הנרכשת, כגון שאין על הדירה חובות כגון משכנתה לטובת בנקים או מלווים אחרים, שעבודים, היטלים, אגרות ו/או מיסים אחרים – וככל ולצדדי ג' יש זכויות בנכס הדבר עשוי להסב נזק רב לרוכשים כגון יצירת סכסוכים בינם לבין אותם בעלי זכויות, ככל והעסקה לא תתבצע לאחר שהוסרו כל השעבודים והעיקולים ו/או זכויות צדדי ג' בדירה.
  3. בדיקת שהדירה נבנתה כדין, עם היתר בניה, וללא חריגות בניה, שאין על הדירה צווי הריסה או עיקולים או צווי הגבלה אחרים. כמוכ כן יש לעיון בפנקס המקרקעין ובתיקי מידע על הנכס.
  4. מימון העסקה – חשוב לוודא כי יש לכם את היכולת לממן את רכישת הדירה והתקשרות בהסכם, אחרת ככל הנראה לא תוכלו לקבל בחזרה את הסכום הראשוני שהעמדתם לטובת קניית הדירה ואף לעיתים תצרכו לשלם פיצוי מוסכם בגין הפרת התחייבותכם לרכוש את הנכס (למידע נוסף ראו הפרת של חוזה).
  5. תנאי תשלום לרכישת דירה מעזבון – מה לוח התשלומים של עסקת הרכישה? באיזה אופן יועברו התשלומים? האם חלק מהתשלומים יועברו לנאמן? מי נושא בתשלומי מיסים כגון מס שבח, היטל השבחה וכיו"ב.
  6. תנאים לביטול עסקת הרכישה- איך ניתן לבטל את הסכם רכישת הדירה? האם הביטול כרוך בסנקציה כספית? האם חובה לתת התראה לצד המפר את ההסכם לפני ביטולו?
  7. מסמכים או אישורים נלווים לעסקה – מכירת דירה מעזבון עשויה להיות כפופה לקבלת אישורים שונים למשל אישור מבית המשפט לפני ביצוע עסקת המכר. לכן חשוב לקבל ייעוץ פרטני על-מנת לבחון כי העסקה ניתנת ליישום לרבות טווח זמנים לביצועה.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

 

האם כדאי לקנות נכס להשקעה בחו"ל?

 למה ישראלים בחורים לקנות נכסים להשקעה – בעיקר דירות (אך גם נכסים מסחריים) – בארצות הברית ובמדינות אחרות באירופה? האם כדאי לקנות נכס להשקעה במדינה זרה?

יש לא מעט פרסומים בנוגע לרכישת נכסים להשקעה בחו"ל – בארצות הברית, בגרמניה ובמדינות נוספות.  לרכישת נכס בחו"ל יש יתרונות וחסרונות ולפני ביצוע העסקה מומלץ לשקול את כל השיקולים הכרוכים בה – לפני התקשרות בעסקה לרכישת מקרקעין בארץ או בחו"ל חשוב לקבל ליווי מקצועי מעורך דין. רכישת נכס ללא ליווי משפטי עשויה לגרום לאובדן ההשקעה ואף להביא להפסדים כספיים מעבר לסכום ההשקעה.

למה לקנות נכס להשקעה בחו"ל?

רכישת נכסי מקרקעין בחו"ל – דירות, בתים פרטיים, חנויות, משרדים, קרקעות, בניינים וכיו"ב – כרוכים בסיכונים לא מבוטלים, למרות זאת למה לא מעט ישראלים מעדיפים לרכוש נכסים במדינות זרות.
להלן מספר סיבות אשר מניעות אנשים לרכוש נכסים בחו"ל:
  1. פיזור השקעות – יש ישראלים המחזיקים בנכסים בארץ או בתיקי השקעות כאלו ואחרים ומעוניינים לגוון את תמהיל ההשקעות שלהם על-ידי רכישת נכסים במדינות זרות. גיוון תיק ההשקעות הוא כלי נוסף לפיזור הסיכון הכרוך בהשקעות.
  2. הזדמנויות השקעה שלא קיימות בארץ – בחו"ל יש מספר אפשרויות בלתי מוגבל, לעומת זאת בארץ שוק הנדל"ן, במיוחד בתקופה זו, עמוס מאוד, ומחירי הנכסים גבוהים. מחוץ לישראל יש מגוון גדול של נכסים – דירות למגורים, דירות להשקעה, מחסנים, משרדים, חנויות, קרקעות, בניינים ועוד- חלק מהזדמנויות השקעה אלו לא קיימות בארץ, או שהן קיימות במחירים גבוהים מאוד בהשוואה לרכישת נכס בחו"ל.
  3. הגדלת התשואה – עם מגוון סוגי הנכסים ניתן להגיע גם למגוון סוגים של תשואות, יש לא מעט עסקאות בהן ניתן להגיע לתשואות חודשיות למשל מהשכרת הנכס או לאסטרטגיה של השבחת הנכס או המתנה לעליית ערכו ומכירתו.
  4. העדפות אישיות – יש מגוון רחב של סיבות נוספות כגון מעבר להתגורר באזור מסוים בחו"ל למשל עקב מעבר לעבודה בחו"ל או נסיעת לימודים, רכישת נכסים בקרבה לדירת מגורים של בני משפחה שגרים בחו"ל ועוד.

לפני רכישת נכס בחו"ל, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע, לרבות עורך דין.

למידע נוסף בנושא רכישת מקרקעין להשקעה מחוץ לישראל ראו – רכישת נכס להשקעה בחו"ל.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או ייעוץ עסקי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עו"ד.

רכישת נכס להשקעה בחו"ל

האם כדאי לרכוש נכס להשקעה בחו"ל?

יש הרבה מאוד אנשים שמדברים על השקעות נדל"ן בחו"ל. הנה כמכה דגשים ונקודות שחשוב להכיר לפני כניסה לעסקה לרכישת נכס או זכויות בנכס במדינה זרה. בתוקפה האחרונה יש טרנד של קניית נכסים להשקעה בחו"ל – בארצות הברית, בגרמניה, בספרד ובמדינות נוספות. פעמים רבות מדובר בעסקאות שעל-פניו מעוררות עניין, מדובר במחיר יחסית נמוך לרכישת קרקע (בהשוואה לישראל), אולם חשוב מאוד להזהיר לפני התקשרות בעסקאות לרכישת נכסים בחו"ל ללא ביצוע בדיקות מקדמיות מקיפות והתייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עורך דין. (למידע נוסף ראו האם כדאי לקנות נכס להשקעה בחו"ל?).

בקצרה יצוין כי רכישת נכס להשקעה במדינה זרה היא לא עסקה פשוטה – חלק מהקשיים נובעי מפערי המידע, המרחק וקשיים לאתר אנשי מקצוע אמינים – מורכבות זו מחייבת אתכם לבצע מספר בדיקות יסודיות לפני התקשרות בהסכם לרכישת נכס בחו"ל.

 נקודות חשובות ברכישת נכס להשקעה בחו"ל

להלן יצוין בקצרה מספר דגשים ושאלו שחשוב לברר לפני רכישת נכס או קרקע להשקעה בחו"ל:

  • מימון העסקה – איך בכוונתכם לבצע את עסקת הרכישה? האם ברשותכם ההון הדורש לצורך רכישת הנכס או שבכוונתכם ליטול הלוואה, חשוב לברר היטב את עלויות העסקה לרבות עלויות ההלוואות לפני ביצוע הרכישה. עלויות העסקה מורכבות מפרמטרים רבים: מחיר הנכס, עלויות מימון, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, מיסים, אגרות, שליחויות ועוד.
  • זהות הרוכש – האם הנכס נרכש על-ידי אדם פרטי או על-ידי חברה? לעיתים יחידים בוחרים להקים חברה במדינה הזרה על-מנת לרכוש את הנכס, משיקולים שונים כגון שיקולי מס (למידע נוסף ראו הקמת חברה בחו"ל).
  • מיקום הנכס ופרטים על הממכר לפני הקנייה – באיזה מדינה ובאיזה אזור אתם מתכוונים לרכוש את הנכס? פרטים מסחריים אלו חשובים ביותר על-מנת לשקול את כדאיות ההשקעה. דגש מרכזי וחשוב נוסף הוא איזה נכס אתם רוכשים? האם מדובר בבית קרקע, דירה בניין מגורים, חנות, משרד, מרכז מסחרי או שטח אחר למסחר וכיו"ב? האם אתם רוכשים את הנכס לבד או שהקנייה של הנכס היא יחד עם שותפים? האם עתידים להתבצע שיפוצים בנכס? מי בעלי הזכויות הנוכחים של הנכס? אילו זכויות יש להם? ועוד ועוד
    • מה מצב הנכס המוצע למכירה? האם על הנכס יש שעבודים? עיקולים? האם מתנהלות תביעות בנוגע לנכס? האם מישהו מתגורר בנכס? שאלות אלו ואחרות מומלץ לברר לא רק מי שמתווך ביניכם לבין העסקה אלא גם עם איש מקצוע.
  • כדאיות עסקה לרכישת הנכס בחו"ל – השאלה עד כמה כדאי להתקשר בעסקה לרכישת זכויות בנכס היא השאלה החשובה ביותר ולמעשה לא ניתן לדעת. מה כן חשוב לדעת בנושא? חשוב להפנים שכל מי שמפזר לכם הבטחות על תשואות (במיוחד תשואות גבוהות מאוד), צריך לקחת אותו בערבון מוגבל ולדעת שלא באמת ניתן להבטיח את איכות העסקה. כן אפשר ללמוד על הנכס מאזור שבו הוא נמצא ומתשואות של נכסים דומים (בקרבה, בגדול ובאיכות), אבל גם הסקת מסקנות כאלו הן חלקיות בלבד. לכן ההמלצה היא להיזהר מהבטחות ולקחת בחשבון סיכונים נלווים. אם אתם לא בקיאים בעסקות כאלו, תפנו לאיש מקצוע שסייע לכם להעריך את הסיכוי והסיכון.
  • ליווי מקצועי – אם החלטתם לקנות דירה או נכס להשקעה בחו"ל, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין הן מקומי (עו"ד ישראלי), במיוחד שההתקשרות היא מול גורם ישראלי  והן יש להתייעץ עם עורך דין במדינה שבה הנכם מתעתדים לרכוש את הנכס (עורך דין זר). על עורכי הדין להיות בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן (עורך לנדל"ן). אם אין לכם קשר לעו"ד זר במדינה הזרה פנו לעורך דין המקומי שמייצג אתכם ובקשו שיקשר אתכם לעורך דין שהוא מכיר.
  • פרטים על החברה – רוב העסקות לרכישת נכסים בחו"ל לתושבי ישראל מגיעות באמצעות חברות יזמיות שונת אשר משווקת נכסים אלו. חשוב לברר כמה שיותר פרטים על החברות לפני התקשרות – מי החברה שאתם מתקשרים איתה? האם מדובר בחברה ישראלית? חברה זרה? האם החברה רשומה כדין? האם הגורם איתו נפגשתם מוסמך להתקשר אתכם בשם החברה? מי בעלי המניות חברה? מה הידע והניסיון של החברה בתחום?
  • זכויות שלכם בנכס לאחר הרכישה – מה הזכויות שלכם יהיו בגמר העסקה? האם תירשמו כבעלים? האם תהיו בעלים יחיד או ביחד עם מספר שותפים?
  • מבנה העסקה ולוח תשלומים – איך מתבצעת העסקה לרכישת הנכס? מתי תועבר הבעלות בנכס על שמכם? האם העסקה כפופה לצדדי ג' כגון אישורים מהעירייה? האם התמורה מושלמת מראש? בפריסה של מספר תשלומים? האם הכספים מוחזקים בנאמנות? מי הנאמן?
  • הפרות הסכם – מה נחשב להפרת הסכם? האם ניתן לבטל את חוזה לרכישת נכס להשקעה? מהם התנאים לביטול העסקה? האם הביטול גורר אחריו פיצוי מוסכם?
  • סמכות שיפוט – מה הדין שיחול במקרה של סכסוך? הדין הישראלי או הדין הזר? מה מקום השיפוט בו יתברר הסכסוך?

לסיכום, קניית נכס להשקעה בחו"ל כרוכה בסיכון גדול יותר בהשוואה לרכישת נכס בארץ, אולם פעמים רבות יש לעסקאות כאלו פוטנציאל רווחיות גבוה יותר אך גם סיכון גדול יותר לאובדן ההשקעה. לפני התקשרות בעסקה חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או ייעוץ עסקי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עו"ד.

שכר טרחה עורך דין

להלן מספר נקודות שחשוב להכיר לפני התקשרות בהסכם שכר טרחה עם משרד עו"ד.

איך נקבע שכר טרחה של עורך דין?

שכר טרחה היא תמורה (בדרך כלל כספית) עבור שירותים של עורך הדין.

מה גובה שכר הטרחה שיש לשלם עבור שירותים משפטיים? שכר טרחה של עורך דין נקבע לפי מספר פרמטרים:

  1. סוג השירות ומורכבותו – שכר הטרחה מושפע באופן ישיר מסוג השירותים שהוזמנו ומידת מורכבותם. שירותים מורכבים עולים יותר הן מאחר והם כורכים בסיכון משפטי גדול – פעמים רבות הם מחייבים את עורכי הדין להשקיע בהם זמן רב לצורך ביצוע בדיקות משפטיות – והן מאחר ורמת האחריות המוטלת על עורכי הדין היא גדולה. להלן מספר דוגמאות:
    • הסכמים, עסקאות וניהול מו"מ – הסכם מיזוג או חוזה לרכישה או מכירה של עסק הכולל בדיקות נאותות לא מתקרב למחיר הכנת הסכם מייסדים. כך גם הסכם לרכישת דירה לא שווה ערך להסכם לרכישת בניין. כך גם ליווי יזמים בעסקאות קומבינציה או בעסקאות תמ"א בדרך כלל יהיו יקרות יותר מלווי עסקאות רכישה או מכירה של דירה, בית או משרד.
    • הליכים משפטיים – טיפול בסכסוכים משפטיים מורכבים או  בהיקף כספי גדול בדרך כלל יקרות יותר. למשל מחיר הטיפול בתביעות בסדר דין מהיר (הליך שיש מגבלה בנוגע לסכום התביעה שלו), רחוק ממחיר טיפול בהליכים משפטיים בבית המשפט המחוזי, בעתירות מנהליות, או בסכסוכים מורכבים אחרים, כגון הליכים עמוסים בנתונים או הליכים המערבים סוגיות רגולטוריות רבות.
    • חוות דעת – חוות דעת הינו בין השירותים הכרוכים בעלויות משפטיות לא קטנות, למשל חוות דעת בנושא מיסוי עסקאות מקרקעין מורכבות או חוות דעת בנושא הגבלים עסקיים בדרך כלל כרוכות בתשלום שכר טרחה גבוהה.
    • דיני עבודה – ייעוץ במכלול הנושאים הקושרים ליחסי עובד-מעביד ובכלל זה התקשרות עם עובדים זוטרים ובכירים בהסכמי העסקה, ליווי הליכי שימוע ופיטורין וייעוץ בנוגע לסוגיות משפטיות המתעוררות אגב יחסי העבודה.
    • ידע וניסיון של עורך דין – פרמטר נוסף שמשפיע על שכר הטרחה היא מידת והידע והניסיון של עורך הדין בתחום. במילים אחרות רמת המקצועיות של עורך הדין. ככל שעורך הדין יותר בקיא ומיומן בתחום בו נדרשים השירותים, שכר הטרחה שהוא יגבה יהיה גבוהה יותר.
  2. רמת הדחיפות – פעמים רבות כשנדרש טיפול מיידי בנושא, שכר הטרחה שנגבה הוא גבוהה יותר, כמובן שבהתאם לסוג העבודה.
  3. גודל משרד עו"ד – פעמים רבות משרדי עורכי דין גדולים גובים שכר טרחה גבוהה יותר בהשוואה למשרדי עורכי דין קטנים או בינוניים.

בנוסף לאמור יצוין כי לשכת עורכי הדין פרסמה תעריף מינימלי (לו יש להוסיף מע"מ) עבור ביצוע שירותים משפטיים שונים (שכר טרחה מינימאלי).

טרם התקשרות בהסכם שכר טרחה עם עורך דין או בחירת מנגנון שכר הטרחה שישולם לעורך הדין (כגון ריטיינר חודשי, מחיר קבוע, רכישת בנק שעות, תשלום לפי שעה וכיו"ב), מומלץ לקבל מספר הצעות ממספר משרדי עורכי דין (משרד עו"ד) ולהחליט רק לאחר מכן. בבואכם לבחור עורך דין מומלץ לשקלל הן את המקצועיות של עו"ד, תודעת השירות של עורך הדין ושכר הטרחה המבוקש.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

 

עורך דין מקרקעין (נדל"ן)

רוב האנשים נתקלים בעורך דין לנדל"ן, בעת רכישת דירה או בעת מכירת דירה, מדובר בשתי עסקאות נדל"ן (עסקת מקרקעין) מאוד נפוצות ועבור רוב האוכלוסייה אלו העסקאות היקרות והמשמעותיות ביותר.

עורך דין לענייני נדל"ן עוסק לא רק בליווי קניה ומכירה של דירות או נכסים מסחריים או שטחים אחרים אלא גם ברישום של זכויות, הכנת הסכמי שיתוף ופירוק, ליווי פרויקטים של בניה, ליווי הסכמי שכירות קצרי טווח ואורכי טווח, ליווי בהתנהלות מול ועדות מקומיות, הגשת תביעות ועתירות ועוד (למידע נוסף ראו עורך דין נדל"ן).

איך לבחור עורך דין למקרקעין?

כמו בחירה של כל איש מקצוע, לפני התקשרות עם עורך דין בתחום הנדל"ן מומלץ לעיין בחומרים מקצועיים שפרסם עורך דין, לקרוא על הרקע והניסיון שלו בתחום המקרקעין ולתאם פגישת הכרות.

פגישת ההכרות היא אחד השלבים החשובים בדרך להתקשרות בהסכם שכר טרחה עם עורך הדין (בהקשר זה יצוין כי בעסקאות לקניה ומכירה של נכסים עסקאות מקרקעין בדרך כלל שכ"ט הוא אחוז כלשהו בין 0.5% ל-2% משווי הנכס). בפגישת ההכרות  תהיה לכם הזדמנות מצויינת ללמוד לא רק על הידע והניסיון של עורך הדין בתחום המקרקעין אלא גם על תעודת השירות של עורך הדין, האם הוא קשוב וזמין לצורכי הלקוחות וכמובן את תעריף שכר הטרחה של עורך הדין. כמו כן מומלץ לברר מי יהיה עורך הדין הספציפי שילווה אתכם.

עורך דין לענייני נדל"ן (מקרקעין) – תפקידיו

  • בדיקות משפטיות ופעולות ראשוניות לפני ביצוע עסקאות – שירותי עריכת הדין כוללים ביצוע בדיקות ופעולות שונות בהתאם לסוג עסקת הנדל"ן ובכלל זה בדיקות משפטיות ברשויות ובמרשמי הזכויות (כגון לשכת רישום המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל וכיו"ב), התקשרות בזיכרון דברים, הסכמי תיווך, רישום הערות אזהרה (בדרך כלל, אך לא תמיד, הרישום מתבצע רק לאחר חתימה על ההסכם העיקרי), משכונות ושעבדים, בדיקות בנגוע להיבטים הכרוכים במיסוי מקרקעין וכיו"ב.
  • ליווי עסקאות קניה ומכירה של מקרקעין – ייעוץ משפטי לקונים ורוכשים של נכסי מקרקעין בכל השלבים הכורכים בביצוע עסקאות של קניה ומכירה של דירות חדשות מקבלן, דירות מכונס נכסים, דירות מאנשים פרטיים, דירות ממנהל עיזבון וכיו"ב (להרחבה ראו בדיקות לפני רכישת דירה וכן הסכם רכישת דירה, וכן ראו גם רכישת דירה ממנהל עזבון), בתים, נכסים מסחריים כגון משרדים, חנויות, בניינים, מגרשים וכיו"ב. כמו כן עורכי דין המתמחים בתחום הנדל"ן מלווים קבלנים, יזמים ובעלי קרקעות בעת התקשרות בהסכמי קומבינציה ובעסקאות להענקת זכויות בנכסים.
  • הסכמי שיתוף, חלוקה ופירוק מקרקעין – ייעוץ וייצוג לקוחות בהתקשרות בהסכמי שיתוף וחלוקה במקרקעין. כמו כן ליווי לקוחות בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, הכנת הסכמי פירוק וייצוג בערכאות משפטיות ומנהליות בנשוא פירוק.
  • ליווי פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי – עו"ד לנדל"ן מספק ייעוץ וייצוג משפטי לדיירים, ליזמים, לקבלנים, לאדריכלים, לחברות שיווק נכסים, למתווכים וכיו"ב. כל אחד מגורמים אלו זוכה לקבל שירותים משפטיים שונים בנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
  • ליווי עסקאות שכירות של נכסים מסחריים ופרטיים – ייעוץ וייצוג משכירים ושוכורים בהתקשרות בהסכמי שכירות של נכסים פרטיים כגון מחסנים, דירות (חוזה שכירות דירה) ובתים וכן של נכסים מסחריים כגון עסקים (להרחבה ראו חוזה שכירות לעסק), חנויות, משרדים, מפעלים וכיו"ב.
  • ייעוץ משפטי שוטף ללקוחות עסקיים – עורך דין לענייני נדל"ן אשר בקיא גם בתחום המשפט המסחרי מלווה גם אנשי מקצוע בתחום המקרקעין אשר זקוקים לייעוץ משפטי בהיבטים הנלווים לעסקאות נדל"ן ובכלל זה הקמת חברות ושותפויות, ניהול מו"מ והכנת מגוון חוזים לרבות הסכמי התקשרות עם לקוחות, הסכמי בניה וייזום, הסכמי תיווך נדל"ן, הסכמים עם ספקים, הסכמי ייעוץ ומתן שירותים, הסכמי הלוואה והשקעה, הסכמי שיווק ומכירה וכיו"ב.

מדריך למשכיר בית או דירה

להלן מספר נקודות חשובות לכל מי שמתכוון להשכיר בית או דירה.

לפני השכרת נכס מקרקעין, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן שיכין עבורכם חוזה שכירות המותאם באופן ספציפי להתקשרות שלכם, לנכס שאתם משכירים, לתנאי התשלום, לתקופות האופציות ולכל יתר הסעיפים החשובים לכם בחוזה השכירות.

כמה עולה להכין חוזה שכירות? שכר טרחת עורך דין בהכנת החוזה לרוב תהיה קטנה ביחס לנזק הצפוי בשימוש בהסכם שכירות חסר או בחוזה המנוסח באופן רשלני.

סעיפים ונושאים חשובים בהסכם שכירות  – מה כולל חוזה השכירות?

לפני הכנת חוזה שכירות או חתימה על חוזה שכירות חשוב להתייעץ עם עורך דין. להלו רשימת סעיפים חשובים בחוזה שכירות לבית:

  1. פרטים על השוכרים – חשוב לקבל תעודות זהות מהשוכרים, לברר במה הם עובדים, מה מקורות ההכנסה שלהם, אפשר גם לבקש טלפון של המשכיר הקודם כדי לקבל מידע על התנהלותם כשוכרים.
  2. הגבלת על שימוש במושכר ומטרת השכירות – נשמע מובן מאליו אבל חשוב לוודא שלשוכר אין כוונה לעשות שימוש במושכר למטרה שאינה מטרת מגורים, כגון הפעלת עסק. בנושא זה חשוב להבין מהשוכר כמה אנשים עתידים להתגורר בדירה, האם לשוכר יש או עתיד להיות בעלי חיים. האם יש פעילויות מיוחדות שמשפיעה על המושכר או סביבתו, למשל נגינה או שירה, העברת שיעורים בדירה וכו'.
  3. דמי השכירות ואופן תשלומם – מה גובה דמי השכירות? באיזה אופן ישולמו דמי השכירות? בנכסים המשמים למגורים לרוב דמי השכירות משולמים על בסיס חודשי. חשוב לקבוע האם אתם מעדיפים לקבל את דמי השכירות בהמחאה או בהעברות בנקאיות או בדרך אחרת. רצוי ליצור מנגנון שיפחית את ההתעסקות בגבייה.
  4. תקופת השכירות – מתי מתחילה ומתי מסתיימת תקופת השכירות? האם לשוכר תהיה אופציה להאריך את הסכם השכירות? מה התנאים להארכת הסכם השכירות? האם תחול עליה במחיר השכירות בתקופת האופציה?
  5. תשלומים – נכון שהשוכר בדרך כלל נושא בתשלומי ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית, טלפון וכיו"ב, אבל חשוב לכתוב נושאים אלו ואחרים באופן מפורש בהסכם השכירות.
  6. הפרות הסכם וביטול הסכם שכירות – מה נחשב להפרת הסכם השכירות? אילו הפרות הן יסודיות? מתי ניתן לבטל את הסכם השכירות? האם בכוונתכם לתת לשוכר ארכה לתיקון הפרות לפני הביטול? למידע נוסף ראו איך לבטל הסכם?) למידע נוסף בנושא גביית כספים משוכרים ראו איך להתמודד עם לקוחות שמסרבים לשלם?
  7. קיצור תקופת השכירות – למשכירים תמיד רצוי לשמור על כמה שיותר נקודות יציאה בחוזה, למשל קיצור תקופה לאחר התראה בת 60 יום מראש. האם אתם מעוניינים להעניק לשוכר את הזכות לקצר את תקופת השכירות? רצוי לשקול זאת היטב, בכל מקרה כדאי להכפיף זכות זו להבאת שוכר חלופי אשר זהותו תאושר על-ידכם מראש ובכתב.
  8. עסקאות במושכר במהלך תקופת השכירות – חשוב להשאיר לכם את הזכות לבצע עסקאות מסוימות בנכס במהלך תקופת השכירות, למשל הזכות למכור את הנכס לצד שלישי. בדרך כלל השוכר ידרוש שלא יפגעו זכויותיו בשל עסקה כזאת.
  9. ביטחונות – אחד מהסעיפים החשובים בהסכם השכירות הוא ביטחונות. הביטחונות אמורים להיות מושבים לשוכר בתום תקופת השכירות (בהתאם לנוסח של הסעיף החוזה), אולם הם נועדו למצב בו הושכר הפר את הסכם השכירות, למשל לא שילם את אחד מהתשלומים החלים עליו כגון דמי שכירות או כפל דמי שכירות בגין איחור בפינוי המושכר במועד. מומלץ לדרוש בטחונות איכותיים כגון הפקדת פיקדון כספי וערבות בנקאית, בנוסף רצוי לדרוש גם שטר חוב וערבות אישית (למידע נוסף ראו סוגי ביטחונות).
  10. פינוי הנכס– איך המושכר יושב לכם בתום תקופת השכירות? חשוב לקובע שעל השוכר להשיב את המושכר במצב מצוין, לאחר תיקון כל נזק ו/או פגם שנוצר במהלך תקופת השכירות.
  11. שיפוצים במושכר – האם לאפשר לשוכר לבצע שיפוצים או שינויים במושכר? רוב המשכירים מעדיפים להחריג את הנושא מחוזה השכירות. בדרך כלל נהוג לדרוש כי כל שינוי ו/או הוספה ו/או שיפוץ יהיה כפוף לאישור שיינתן מראש על-ידי המשכיר.
  12. הפרה של חוזה וביטול חוזה – מה נחשב להפרה של הסכם? איך יבוטל ההסכם? חשוב לקבוע סנקציות ברורות במקרה של הפרה שלא תוקנה או הפרה שלא מתקבלת על הדעת, למשל פיצוי מוסכם, זכות ביטול של החוזה ועוד (למידע נוסף ראו הפרה של חוזה וכן ראו גם איך לבטל הסכם).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

לשכת רישום מקרקעין

מה תפקידה של לשכת רישום מקרקעין?
בקצרה,לשכת הרישום מוגדרת בחוק המקרקעין שתקום כגוף על-ידי השר, תפקידה בפועל הוא אחראיות על ניהול פנקסי המקרקעין. כמו כן השר ימנה מפקח על רישום המקרקעין, הכל כמוגדר בחוק המקרקעין ובתקנותיו.
בפנקסים יירשמו המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה,העסקאות שרשם המקרקעין אישר לרישום; פסקי-דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או על ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על פי דין, והוגשו לרשם; כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום, לפי חיקוק.
למשל בלשכת רישום מקרקעין נרשמות בין היתר הפועלות הבאות: עסקאות מכר או חכירה, הערות אזהרה, זיקות הנאה וזכות קדימה, משכנתה ירושות, מינוי מנהל עזבון, חכירות, צווים שיפוטיים ועוד. (למידע נוסף ראו הערת אזהרה וכן עסקאות מקרקעין)
לפי חוק המקרקעין פנקסי המקרקעין בלשכת הרשום הם פתוחים לעיון הציבור וכל אחד רשאי לעיין בהם ולקבל העתק מהפנקסים.
לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 כל אדם יכול לבקש נסח מהרשום בפנקסי המקרקעין (הידוע בשם נסח טאבו) המציינת בין היתר את פרטי המקרקעין שלגביהם הנסח מבוקש. כמו כן לצורך הפקת נסח יש לשלם אגרה (למידע נוסף ראו נסח טאבו).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.