רכישת נכס להשקעה בחו"ל

האם כדאי לרכוש נכס להשקעה בחו"ל?

יש הרבה מאוד אנשים שמדברים על השקעות נדל"ן בחו"ל. הנה כמכה דגשים ונקודות שחשוב להכיר לפני כניסה לעסקה לרכישת נכס או זכויות בנכס במדינה זרה. בתוקפה האחרונה יש טרנד של קניית נכסים להשקעה בחו"ל – בארצות הברית, בגרמניה, בספרד ובמדינות נוספות. פעמים רבות מדובר בעסקאות שעל-פניו מעוררות עניין, מדובר במחיר יחסית נמוך לרכישת קרקע (בהשוואה לישראל), אולם חשוב מאוד להזהיר לפני התקשרות בעסקאות לרכישת נכסים בחו"ל ללא ביצוע בדיקות מקדמיות מקיפות והתייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עורך דין. (למידע נוסף ראו האם כדאי לקנות נכס להשקעה בחו"ל?).

בקצרה יצוין כי רכישת נכס להשקעה במדינה זרה היא לא עסקה פשוטה – חלק מהקשיים נובעי מפערי המידע, המרחק וקשיים לאתר אנשי מקצוע אמינים – מורכבות זו מחייבת אתכם לבצע מספר בדיקות יסודיות לפני התקשרות בהסכם לרכישת נכס בחו"ל.

 נקודות חשובות ברכישת נכס להשקעה בחו"ל

להלן יצוין בקצרה מספר דגשים ושאלו שחשוב לברר לפני רכישת נכס או קרקע להשקעה בחו"ל:

• מימון העסקה – איך בכוונתכם לבצע את עסקת הרכישה? האם ברשותכם ההון הדורש לצורך רכישת הנכס או שבכוונתכם ליטול הלוואה, חשוב לברר היטב את עלויות העסקה לרבות עלויות ההלוואות לפני ביצוע הרכישה. עלויות העסקה מורכבות מפרמטרים רבים: מחיר הנכס, עלויות מימון, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, מיסים, אגרות, שליחויות ועוד.
• זהות הרוכש – האם הנכס נרכש על-ידי אדם פרטי או על-ידי חברה? לעיתים יחידים בוחרים להקים חברה במדינה הזרה על-מנת לרכוש את הנכס, משיקולים שונים כגון שיקולי מס (למידע נוסף ראו הקמת חברה בחו"ל).
• מיקום הנכס ופרטים על הממכר לפני הקנייה – באיזה מדינה ובאיזה אזור אתם מתכוונים לרכוש את הנכס? פרטים מסחריים אלו חשובים ביותר על-מנת לשקול את כדאיות ההשקעה. דגש מרכזי וחשוב נוסף הוא איזה נכס אתם רוכשים? האם מדובר בבית קרקע, דירה בניין מגורים, חנות, משרד, מרכז מסחרי או שטח אחר למסחר וכיו"ב? האם אתם רוכשים את הנכס לבד או שהקנייה של הנכס היא יחד עם שותפים? האם עתידים להתבצע שיפוצים בנכס? מי בעלי הזכויות הנוכחים של הנכס? אילו זכויות יש להם? ועוד ועוד
  • מה מצב הנכס המוצע למכירה? האם על הנכס יש שעבודים? עיקולים? האם מתנהלות תביעות בנוגע לנכס? האם מישהו מתגורר בנכס? שאלות אלו ואחרות מומלץ לברר לא רק מי שמתווך ביניכם לבין העסקה אלא גם עם איש מקצוע.
• כדאיות עסקה לרכישת הנכס בחו"ל – השאלה עד כמה כדאי להתקשר בעסקה לרכישת זכויות בנכס היא השאלה החשובה ביותר ולמעשה לא ניתן לדעת. מה כן חשוב לדעת בנושא? חשוב להפנים שכל מי שמפזר לכם הבטחות על תשואות (במיוחד תשואות גבוהות מאוד), צריך לקחת אותו בערבון מוגבל ולדעת שלא באמת ניתן להבטיח את איכות העסקה. כן אפשר ללמוד על הנכס מאזור שבו הוא נמצא ומתשואות של נכסים דומים (בקרבה, בגדול ובאיכות), אבל גם הסקת מסקנות כאלו הן חלקיות בלבד. לכן ההמלצה היא להיזהר מהבטחות ולקחת בחשבון סיכונים נלווים. אם אתם לא בקיאים בעסקות כאלו, תפנו לאיש מקצוע שסייע לכם להעריך את הסיכוי והסיכון.
• ליווי מקצועי – אם החלטתם לקנות דירה או נכס להשקעה בחו"ל, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין הן מקומי (עו"ד ישראלי), במיוחד שההתקשרות היא מול גורם ישראלי  והן יש להתייעץ עם עורך דין במדינה שבה הנכם מתעתדים לרכוש את הנכס (עורך דין זר). על עורכי הדין להיות בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן (עורך לנדל"ן). אם אין לכם קשר לעו"ד זר במדינה הזרה פנו לעורך דין המקומי שמייצג אתכם ובקשו שיקשר אתכם לעורך דין שהוא מכיר.
• פרטים על החברה – רוב העסקות לרכישת נכסים בחו"ל לתושבי ישראל מגיעות באמצעות חברות יזמיות שונת אשר משווקת נכסים אלו. חשוב לברר כמה שיותר פרטים על החברות לפני התקשרות – מי החברה שאתם מתקשרים איתה? האם מדובר בחברה ישראלית? חברה זרה? האם החברה רשומה כדין? האם הגורם איתו נפגשתם מוסמך להתקשר אתכם בשם החברה? מי בעלי המניות חברה? מה הידע והניסיון של החברה בתחום?

• זכויות שלכם בנכס לאחר הרכישה – מה הזכויות שלכם יהיו בגמר העסקה? האם תירשמו כבעלים? האם תהיו בעלים יחיד או ביחד עם מספר שותפים?
• מבנה העסקה ולוח תשלומים – איך מתבצעת העסקה לרכישת הנכס? מתי תועבר הבעלות בנכס על שמכם? האם העסקה כפופה לצדדי ג' כגון אישורים מהעירייה? האם התמורה מושלמת מראש? בפריסה של מספר תשלומים? האם הכספים מוחזקים בנאמנות? מי הנאמן?
• הפרות הסכם – מה נחשב להפרת הסכם? האם ניתן לבטל את חוזה לרכישת נכס להשקעה? מהם התנאים לביטול העסקה? האם הביטול גורר אחריו פיצוי מוסכם?
• סמכות שיפוט – מה הדין שיחול במקרה של סכסוך? הדין הישראלי או הדין הזר? מה מקום השיפוט בו יתברר הסכסוך?

לסיכום, קניית נכס להשקעה בחו"ל כרוכה בסיכון גדול יותר בהשוואה לרכישת נכס בארץ, אולם פעמים רבות יש לעסקאות כאלו פוטנציאל רווחיות גבוה יותר אך גם סיכון גדול יותר לאובדן ההשקעה. לפני התקשרות בעסקה חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או ייעוץ עסקי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עו"ד.