דמי תיווך

דמי תיווך (עמלת תיווך)

דמי תיווך מועברים למתווך עבור שירותיו (השירותים משתנים לפי סוג העסקה) סיכום הצדדים והוראות הדין. פעמים דמי התיווך או עמלת התיווך היא כספית, אך לא בהכרח והכל בכפוף להוראות הדין.

דמי תיווך בעסקאות מקרקעין

דמי תיווך שכיחים במיוחד בעסקאות מקרקעין, על דמי תיווך של עסקאות אלו חל חוק המתווכים, המסדיר את נושא תיווך עסקאות מקרקעין וכן התנאים לקבלת דמי התיווך.

בתמצית יצוין כי דמי תיווך מהווים את התמורה המשולמת למתווך מקרקעין כנגד שירותיו להתקשרות של הצדדים בעסקת מקרקעין.

מתי מתווך מקרקעין זכאי לדמי תיווך בגין שירותי? המתווך נדרש להיות בעל רישיון תיווך בתוקף בהתאם לחוק המתווכים (או שזכאי לפטור זמני בהתאם להוראות החוק) כן על מהתווך למלא אחר הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים (שעיקרה- חתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין  וכן על המתווך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב למידע מקיף יש לעיין בחוק המתווכים ולהתייעץ עם עו"ד).

לפי תקנות המתווכים על הזמנה בכתב של המתווך נדרשת לכלול את הפרטים הבאים (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של מתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3)  תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975.

למידע נוסף בנוגע להסכמי תיווך במקרקעין ראו – חוזה תיווך מקרקעין.

 

מה גובה דמי התיווך המקובלים בעסקאות מקרקעין?

דמי תיווך משתנים מעסקה לעסקה וממתווך אחד לאחר והכל בהתאם להסכמות הצדדים וכוח המיקוח שלהם. דמי התיווך בעסקאות קניה ומכירה של דירות או בתים למגורים שונים מדמי תיווך של חנויות ומשרדים ו/או מדמי תיווך של קרקעות להקמת פרויקטים מסחריים ו/או מדמי תיווך בעבור פרויקטים של התחדשות עירונית.

מה דמי התווך המקובלים בעסקאות קניה ומכירה של נכסים למגורים פעמים רבות דמי התיווך נעים בין 0-2%.

מה דמי התיווך המקובלים בעסקאות שכירות למגורים ולעסקים? דמי התיווך בעסקאות שכירות למגורים מגיעים לכדי חודש שכירות באזורי ביקוש שיא כגון בעיר תל-אביב.

טרם התקשרות בחוזה תיווך ביחס לעסקאות מקרקעין רצוי להתייעץ עם עו"ד למקרקעין.

דמי תיווך בעסקאות מסחריות שאינן מקרקעין

מה דמי התיווך בעסקאות מסחריות? כפי שצוין לעיל, דמי התיווך נגזרים בהתאם להסכמות הצדדים, כוח המיקוח שלהם וכדאיות העסקה. אולם בתיווך עסקאות מסחריות (שאינן מקרקעין) פעמים רבות הטווח של דמי התיווך רחב יותר.

מה נחשב לתיווך של עסקאות מסחריות? להלן מספר דוגמאות – תיווך עסקאות לרכישה או מכירה של חברות, תיווך עסקאות השקעה בחברות, תיווך עסקאות לשיתוף פעולה ועוד.

מה גובה דמי התיווך המקובלים בשוק בעסקאות מסחריות? דמי תיווך תמיד כפופים למו"מ והסכמה.

מה גובה דמי התיווך המקובל בעסקאות השקעה? דמי תיווך בעסקאות להשקעה נעות פעמים רבות בין 0 ל- 5% מגובה ההשקעה ולעיתים חברות שנעזרות במתווכים (פיינדרס) משלמות לא רק סכומים כספיים הנגזרים מגובה ההשקעה אלא גם חלק מהתמורה (או כולה) משולמת באמצעות ניירות ערך של החברה -אופציות או מניות עד לגובה של 5% מהחזקות בחברה

טרם התקשרות בחוזה תיווך בעסקאות מסחריות מומלץ להתייעץ עם עו"ד מנוסה בתחום (עו"ד לחברות).

סיכונים בעסקאות תיווך

יש סיכונים רבים בעסקאות תיווך הן עבור המתווך והן עבור מי שנעזר בשירותי התיווך, בין אם עסקינן בתיווך נכסים או בתיווך עסקאות מסחריות אחרות.

ולכן טרם התקשרות בעסקת תיווך חשוב להצטייד בהסכם תיווך שנערך ע"י עו"ד מיומן בתחום.

מה חשוב לכלול בהסכם התיווך? הסכם התיווך חייב להגדיר את פרטי הצדדים, התמורה המשולמת ותנאי התשלום (בעסקאות תיווך מקרקעין גם פרטים נוספים) וכן מומלץ לכלול בחוזה התיווך גם הוראות נוספות – כגון שמירה על סודיות, תנאים לביטול הסכם, הקצבת שירותי התיווך לתקופה קצובה ועוד ועוד התאם לסוג העסקה ולמטרת ההתקשרות.

סיכונים למתווכים ולנעזרים בשירותי תיווך – בתמצית יצוין כי אי הסדרה נכונה של חוזה התיווך עשויה לחשוף את הצדדים למספר סיכונים למשל לקבלת תמורה נמוכה מזו שהם ציפו או אי קבלת תמורה כלל (עבור המתווכים) או לתשלום סכום כספי או תמורה אחרת גבוה מזו שהם סברו. סיכונים נוספים הקיימים בעסקאות תיווך הן חשיפת מידע רגיש או פגיעה בתדמית (נפוץ בעסקאות מסחריות).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ עסקי או משפטי או כל המלצה לפעול או להימנע מלפעול בדרך כלשהי. לצורך קבלת המלצה בנושא חשוב להתייעץ עם גורמים מומחים בתחום הרלוונטי.

חוזה תיווך מקרקעין

כמה דגשים וסעיפים בנוגע להסכם תיווך מקרקעין. כל מי שעומד לפני חתימה על חוזה לתיווך נכס במקרקעין מומלץ להתייעץ עם עורך דין, גם למתווך וגם לבעל הזכויות בנכס.

מהו תיווך במקרקעין? בקצרה, חוק המתווכים מגדיר תיווך מקרקעין כהפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בקשר לזכות במקרקעין (למידע נוסף ראו עסקה במקרקעין). כאשר המונחים זכות במקרקעין ומקרקעין מוגדרים בחוק המתווכים (ומפנים אף לחוקים נוספים).

עסקאות התיווך הנפוצות במכירות של נכסים פרטיים ומסחריים (למשל רכישת דירה) וכן בשכירויות של נכסים פרטים ומסחריים (למשל שכירות לעסק).

דגשים להסכם תיווך נכסים

להלן מספר נושאים וסעיפים שחשוב להכיר לפני שחתומים על חוזה לתיווך מקרקעין:

1. פרטי הצדדים ופרטים למשלוח הודעות – שמות מלאים ות.ז או מספרי ח.פ ועוסק מורשה במקרה של עסקים ובנוסף כתובות.
2. פרטי הנכס ותיאור הנכס – האם הנכס רשום בפנקס הטאבו, אדמת מנהל או בחברה משכנת? נכסים שרשומים בטאבו יכללו פרטי גוש, חלקה, תת חלקה ועוד. מה גודל הנכס במ"ר? כמה חדרים יש בנכס? איזה סוג נכס מדובר? דירה בבניין, בית פרטי, קוטג', חנות, משרד, מגרש או נכס אחר. האם הסכם התיווך יכלול גם פרטים בנוגע לפינוי הנכס? מה מחיר הנכס? האם יש בהסכם התייחסות לתנאי תשלום בעסקה המצופה?
3. פרטים על שירותי התיווך הדרושים – האם מדובר במוכר או קונה של נכסים? האם העסקה היא לתיווך נכס מסחרי?  איזה סוג נכס דרוש למזמין השירות? ועוד באיזה אופן יבוצעו שירותי התיווך? האם המתווך מתחייב לפרסם את הנכס בעיתונות כתובה? באתרי אינטרנט? ועוד.
4. התחייבויות נוספות של המתווך – האם בעל הנכס רוצה לקבל מהתווך התחייבויות נוספות? למשל התחייבות להציג את הנכס לצד ג' לפחות אחת לתקופה.
5. תקופת התקשרות – מה משך התקופה במסגרתה ינתנו שירותי התיווך – שלושה חודשים, חצי שנה, עד לאיתור רוכש או נכס? וכו'
6. תמורה עבור שירותי תיווך – באיזה אופן תחושב התמורה למתווך עבור שירותיו? האם זו תהיה תמורה כספית או כאחוז מהעסקה או שהיא תחשוב באופן אחר? תמורת שירותי תיווך בדרך כלל מותנית בתוצאות, למשל חתמה על הסכם מכר. מתי תשולם התמורה למתווך? מה גובה דמי התיווך שנהוג לשלם למתווך? תלוי בהעדפות הצדדים, בעסקאות תיווך רבות דמי התיווך נעים בין 0 ל-2% (למידע נוסף ראו דמי תיווך).
7. בלעדיות – האם למתווך יהיו זכויות בלעדיות לביצוע עסקת התיווך? המשמעות של מתן בלעדיות היא שעסקה שתירקם ללא המתווך עשויה בכל מקרה לזכות את המתווך בדמי תיווך. מבחינת המתווך תמיד עדיף לקבל נכסים בבלעדיות, אולם מבחינת בעל הנכס, חשוב לשקול את עניין הבלעדיות ברצינות.
8. הפרת הסכם וסעדים – איך ניתן לבטל את הסכם תיווך? מה קורה במצב של הפרת הסכם תיווך על-ידי המתווך? מה קורה במצב של הפרת הסכם תיווך על-ידי בעל הנכס? מה קורה במצב בו מי ששכר את שירותי התיווך לא עומד בהתחייבות לשלם דמי תיווך? האם תהיה ריבית על כספים שלא שולמו כנדרש? ממתי תהיה הצמדה לריבית? האם בנוסף לריבית יהיה גם פיצוי כספי מוסכם מראש?

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.