תגית: הסכם מכר

חוק המכר, תשכ"ח-1968 – סעיפים בולטים

להלן מספר סעיפים מחוק המכר התשכ"ח -1968 (להלן: "החוק").

בפתח הדברים יצוין כי לצורך בחינת חוק המכר, תחולתו והוראותיו יש לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד מנוסה זאת מאחר שלשון החוק לא תמיד מכילה באופן ברור את מלוא המשמעות שבתי המשפט יוצקים לתוכה בפסיקה. כמו כן להגדרות מדוייקות של המונחים בחוק יש לעיין בהוראות חוק עצמן ולא להסתפק בסיכום קצר וחלקי זה (חוק המכר).

מהו מכר? חוק המכר מגדיר את מהות המכר כך: הקניית נכס תמורת מחיר.

מהי הספקת נכס? סעיף 2 לחוק קובע כי חוזה מכר הוא חוזה להספקת נכס שיש להפיקו או לייצרו, אלא אם המזמין קיבל עליו לתת את עיקר החמרים הדרושים להפקת הנכס או לייצרו.

בסעיף 3 לחוק נקבע כי הוראותיו יחולו, בשינויים המחויבים, גם על חליפין.

בסעיף 4 לחוק נקבע כי החוק יחול גם על מכר של מטלטלין ובשינויים המחויבים גם על מכר של מקרקעין וזכויות ובכפוף ליתר הוראות החוק. כך נקבע בסעיף 4 לחוק:

"4. (א)  הוראות חוק זה יחולו על מכר של מטלטלין, ובשינויים המחוייבים – גם על מכר של מקרקעין וזכויות. (ב)  הוראות חוק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון, ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים."

מסירה והעברת בעלות בממכר – לפי סעיף 7 לחוק המוכר חייב למסור לקונה את הממכר ולהעביר אליו את הבעלות בממכר.

איך יש למסור את הממכר? לפי סעיף 8 לחוק המסירה תהא בהעמדת הממכר לרשות הקונה. אם הממכר הוא חלק מתוך צובר נכסים המסירה תהא בעשיית כל הדורש כדי לאפשר את ייחוד הממכר וקבלתו על ידי הקונה.  אם הוסכם על הובלת הממכר על ידי מוביל תהא מסירתו בהעמדת הממכר לרשות המוביל ובלבד שהמוביל אחראי כלפי הקונה לפי חוזה ההובלה.

מהו מועד מסירת הממכר לקונה?
אם הממכר לא נמסר על אתר מסירתו תהא תוך זמן סביר לאחר גמירת החוזה. אם הוסכם על מסירה תוך פרק זמן מסוים רשאי המוכר לקבוע את מועד המסירה בתוך תקופה זו, בשני המקרים האחרונים המוכר נדרש להודיע לקונה זמן סביר מראש על מועד המסירה.

בדיקת הממכר על-ידי הקונה

הקונה נדרש לפי החוק לבדוק את הממכר מיד לאחר שקיבל אותו. אם הסכימו הצדדים על הובלתו של הממכר הקונה נדרש לבדוק את הממכר מיד לאחר שהממכר הגיע למקום הייעוד (להרחבה ר' סעיף 13 לחוק).

החוק מתייחס גם למצבים של אי התאמה בממכר דבר שיהווה אי קיום חיובים על-ידי המוכר כגון שנמסר רק חלק מהמכר או נכס שונה או נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו  הרגיל או המסחרי או למטרה המיוחדת המשתמעת מן ההסכם ועוד (להרחבה ר' סעיף 12 לחוק המכר).

למידע נוסף ראו בין היתר סעיפים 11-12 ו-15-16 לחוק.

למידע נוסף בנושא חוק המכר, פרשנותו ותחולתו מומלץ לעיין לא רק בהוראות החוק המלאות אלא גם בפסיקה ובספרות המתעדכנים מעת לעת וכן להתייעץ עם עו"ד מנוסה בתחום לצורך קבלת חוות דעת בנושא משפטי העולה מהוראות החוק.

רכישת דירה מעזבון

האם כדאי לקנות דירה ממנהל עזבון? מה חשוב לדעת לפני רכישת דירה ממנהל עזבון?

  • רכישת דירה מעזבון או ממנהל עזבון היא עסקת נדל"ן בסיכון גבוה יותר, ונפוצה פחות, לעומת רוב עסקאות המקרקעין במסגרתן קונה רוכש ממוכר נכס פרטי (למשל רכישת דירה מקבלן או רכישת דירה מגורם פרטי).
  • מאחר ועסקת מקרקעין היא עסקה יקרה ולעיתים הגדולה ביותר שמבצעים רוב האנשים בחייהם, ומאחר ומדובר בעסקה בעלת סיכונים רבים, טרם התקשרות בהסכם לרכישת דירה מעזבון יש להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום – עורך דין למקרקעין.

הסכם לרכישת דירה מעזבון

איך רוכשים דירה מעזבון?

מצאתם דירה, לאחר ששקלתם את כל הנושאים שהיו חשובים לכם בנוגע לרכישת דירה, החלטתם שהדירה המוצעת על-ידי העיזבון היא הדירה שאתם מעוניינים לקנות (למידע נוסף ראו בחירת דירה).

פעמים רבות מכירת הדירה מעזבון מתבצעת מאמצעות מכרז, הכולל הזמנה של עורך המכרז (בדרך כלל עורך דין) המזמין את הצדדים להציע הצעות לרכישת הנכס (הדירה), במסגרת זו נדרשים המציעים להעמיד בטוחה להבטיח את התקשרותם בעסקה (למשל 15% מגובה העסקה). מסמכי המכרז כוללים טפסים ומסמכים שונים לרבות טופס ההזמנה להציע הצעות, הסכם לקניית הדירה ולעיתים מסמכים נוספים לפי שיקול דעתו של עורך המכרז.

התנאים לרכישת הדירה מעזבון (כגון רכישה הכפופה לחוק חובת מכרזים או לפי הנחיות אחרות) משתנים מעסקה אחת לאחרת ולכן כל מקרה יש לבחון לגופו, כמו כן את ההתקשרות מומלץ מאוד לבצע באמצעות עורך דין.

בדיקות לפני רכישת דירה מעזבון

להלן מספר בדיקות (חלקי בלבד) שחשוב לבצע לפני מסירת הצעה במכרז לרכישת דירה מעיזבון:

  1. זכויות המוכר בדירה – חשוב לוודא מי הבעלים או הוחכר של הנכס? מי רשום כבעל הזכויות – על שם מי רשומות הזכויות בדירה? האם הזכויות רשומות על שם העזבון או על שם המנוח/ה או על שם צדדים אחרים?
  2. בדיקת מצב הזכויות בדירה הנרכשת, כגון שאין על הדירה חובות כגון משכנתה לטובת בנקים או מלווים אחרים, שעבודים, היטלים, אגרות ו/או מיסים אחרים – וככל ולצדדי ג' יש זכויות בנכס הדבר עשוי להסב נזק רב לרוכשים כגון יצירת סכסוכים בינם לבין אותם בעלי זכויות, ככל והעסקה לא תתבצע לאחר שהוסרו כל השעבודים והעיקולים ו/או זכויות צדדי ג' בדירה.
  3. בדיקת שהדירה נבנתה כדין, עם היתר בניה, וללא חריגות בניה, שאין על הדירה צווי הריסה או עיקולים או צווי הגבלה אחרים. כמוכ כן יש לעיון בפנקס המקרקעין ובתיקי מידע על הנכס.
  4. מימון העסקה – חשוב לוודא כי יש לכם את היכולת לממן את רכישת הדירה והתקשרות בהסכם, אחרת ככל הנראה לא תוכלו לקבל בחזרה את הסכום הראשוני שהעמדתם לטובת קניית הדירה ואף לעיתים תצרכו לשלם פיצוי מוסכם בגין הפרת התחייבותכם לרכוש את הנכס (למידע נוסף ראו הפרת של חוזה).
  5. תנאי תשלום לרכישת דירה מעזבון – מה לוח התשלומים של עסקת הרכישה? באיזה אופן יועברו התשלומים? האם חלק מהתשלומים יועברו לנאמן? מי נושא בתשלומי מיסים כגון מס שבח, היטל השבחה וכיו"ב.
  6. תנאים לביטול עסקת הרכישה- איך ניתן לבטל את הסכם רכישת הדירה? האם הביטול כרוך בסנקציה כספית? האם חובה לתת התראה לצד המפר את ההסכם לפני ביטולו?
  7. מסמכים או אישורים נלווים לעסקה – מכירת דירה מעזבון עשויה להיות כפופה לקבלת אישורים שונים למשל אישור מבית המשפט לפני ביצוע עסקת המכר. לכן חשוב לקבל ייעוץ פרטני על-מנת לבחון כי העסקה ניתנת ליישום לרבות טווח זמנים לביצועה.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.