הסכם לרכישת דירה כולל את הזכויות וחובות של הצדדים בנוגע לעסקה למכירה ורכישה של הדירה.
הערה, עסקאות לרכישה או למכירה של נכסי מקרקעין מכילות סיכונים משפטיים גדולים ולכן לפני רכישת דירה חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בענייני נדל"ן.
לפני רכישת דירה מומלץ לעיין בין היתר, בנסח טאבו או בפנקס הזכויות הרלוונטי, כמו כן רצוי לברר מידע בנוגע לזהות המוכרים של הדירה ולאיכות הדירה, האם על הדירה יש הערת אזהרה, תביעות, עיקולים, צווי הריסה, זכויות של צדדי ג' ועוד.
להלן מספר סעיפים נפוצים בהסכם לרכישת דירה
יובהר כי מדובר ברשימה חלקית בלבד, ולא ניתן להסתמך עליה ללא קבלת ייעוץ פרטני מעורך דין לנדל"ן.
- פרטים אישיים של הצדדים לעסקה – פרטי המוכרים והקונים כולל שמות מלאים ומספרי זהות (ת"ז, מספרי עוסק מורשה או ח.פ, מספרי עמותה וכיו"ב).
- פרטים מזהים על הנכס – סוג הדירה, כתובת הדירה, גדול הנכס, שטחים שצמודים לנכס, פרטי גוש חלקה ותת חלקה של הדירה או פרטי זיהוי אחרים בפנקס ועוד.
- הצהרות המוכר – ההצהרות כפופות לסוג העסקה הרלוונטית, אך באופן כללי המוכר מוסר מספר הצהרות בנוגע לזכויותיו בדירה, כגון זכות בעלות או חכירה, בנוסף כי לא בוצע עסקה נוגדת בנוגע לנכס, בנוסף נמסרות הצהרות ביחס לזכויות צדדי ג' בדירה או חובות שיש על הנכס ועוד
- הצהרות הקונה – ההצהרות כפופות לסוג העסקה הרלוונטית, אך באופן כללי הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הדירה, והחליט לרכוש ואתו לאחר שביצע את מכלול הבדיקות המשפטיות, התכנוניות והעסקיות. הקונה מצהיר שיש לו את היכולת לממן את רכישת הנכס ועוד.
- התמורה בעד הדירה ואופן ביצוע התשלומים – מה התמורה שתשלום בעד הנכס? באיזה אופן תשולם התמורה? מה סוג מטבע שישולם? האם תבוצע פריסה של התשלומים עבור הנכס? האם חלק מהתמורה ישולם על-ידי נטילת משכנתה?
- מועד מסירת החזקה – מתי תימסר החזקה בדירה ועל-ידי מי? חשוב להסדיר את אופן מסירת החזקה בנכס. בדרך כלל מסירת החזקה מתבצעת עם ביצוע התשלום האחרון עבור הנכס.
- רישום הערות אזהרה – באיזה שלב יירשמו הערות האזהרה לטובת הקונים? אם העסקה כוללת גם נטילת משכנתא, יש צורך לרשום הערות אזהרה גם לטובת הבנק שנתן את ההלוואה.
- מיסים – עוד לפני התקשרות בהסכם מכר חשוב לברר אילו מיסים עשויים להיות בגין העסקה. כמו כן החוזה מסדיר את הנשיאה בנטל המיסים – היטלי השבחה, מס שבח וכיו"ב.
- הפרות הסכם – אילו פעולות נחשבות להפרות הסכם רגילות ואילו להפרות הסכם יסודיות, מה התנאים לביטול ההסכם? האם לצד ביטול ההסכם יהיה זכאי הצד שנפגע מההפרה גם לפיצוי מוסכם או לסעדים אחרים?
- ערבויות – על המוכר לדרוש ערבויות הולמות להבטחת העסקה. בדרך כלל נהוג לדרוש ערבות בנקאית או פיקדון כספי.
האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.
הסכמים ועסקאות 