כתב התחייבות לרישום משכנתה

לאחר שהתקשרתם בהסכם לרכישת נכס, התחייבתם למוכר לשלם את המורה בעבור הנכס בתנאים וסמועדים שסוכמו ביניכם בהסכם המכר, פינתם לבנק בדרישה לנטילת הלוואה-משכנתא.

הבנק המלווה ידרוש מכם לחתום על כתב משכנתה, על מנת להגן על כספו.

מה זה כתב התחייבות לרישום משכנתה?

כתב התחייבות הוא מסמך בו בעל הזכויות במקרקעין (למשל בעלים רישום על הקרקע, חוכר לדורות ו/או כל מי שהזכויות נרשמו לטובתו) מתחייב, בין היתר, לרשום את הזכויות בנכס לטובת נוטל הלוואת המשכנתה מהבנק (למשל רוכש הנכס) וכן לרשום לטובת הבנק (שמעניק את הלוואה לרוכש) משכנתה. כתב ההתחייבות נחתם בצמוד לבקשה לרישום הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק.

כתב ההתחייבות לרישום משכנתה משמש כבטוחה עבור הבנק (ממנו נלקחת ההלוואה), וכנגדה ובכפוף לתנאי הבנק, הבנק יעמיד לרשות רוכש הנכס הלוואה עבור הנכס שעליו תירשם המשכנתה.

• לדוגמה כתב התחייבות לרישום משכנתה ימולא וייחתם על-ידי מוכר דירה, בו הוא התחייב להעביר את הזכויות בדירה לקונה וכן לרשום עבור הבנק של הקונה משכנתה, כנגד תשלום ובהתאם להסכם רכישת הדירה.  (למידע נוסף בנוגע לחוזים לרכישת דירות ראו – הסכם רכישת דירה). בדוגמה זו בכתב ההתחייבות יהיה צורך למלא, בין היתר, את הפרטים הבאים: פרטי הדירה, מספר גוש חלקה וכתובת, וכן את פרטי המוכרים כולל מספר מזהה, פרטי הלווה (הקונה של הנכס), על המסמכים להיות מאומתים על-ידי עורך דין.

• הנכס לגביו ניתנת ההתחייבות לרישום משכנתה יכול להיות בדירה, בבית, במגרש, בחנות, במשרד, בבניין וכיו"ב.

לפני רכישת דירה או חתימה על כתב התחייבות רצוי להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

משכנתה

מה זה משכנתה?

הטעות הנפוצה: רבים סבורים שמשכנתה היא עצם נטילת ההלוואה מהבנק. בפועל המשכנתה היא רק השעבוד (ערובה לקיום התחייבות) הנרשמת על נכס המקרקעין, כמפורט להלן.

מהי משכנתה? משכנתה היא סוג של בטוחה שנועדה להבטיח התחייבות כלשהי.

משכנתה מוגדרת בחוק המקרקעין כמשכון של מקרקעין (שעבוד של נכס כערובה לחיוב) והיא נרשמת בפנקסי המקרקעין על המקרקעין. המשכנתה מאפשרת לבעל המשכנתה להיפרע מהנכס, בהתאם לתנאי המשכנתה ובכפוף להוראות הדין.

הדוגמה הנפוצה לנטילת משכנתה היא נטילת הלוואה מהבנק על מנת לרכוש  יחידת מקרקעין (למשל דירה, בית, משרד וכיו"ב), כאשר לצורך הבטחת פירעון ההלוואה (כבטוחה) נרשמת לטובת המלווה (הבנק בדוגמה זו) משכנתה. המשכנתה לרוב נלקחת לאחר חתימה על הסכם לרכישת נכס (למשל הסכם לרכישת דירה), אולם לפני חתימה על הסכם הכפוף למימון בנקאי חשוב לברר מול הבנק כי יש ביכולתכם לקחת משכנתה ואת גובה המשכנתה, כמו כן לפני רכישת נכס יש להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

יצוין כי משכנתה פעמים רבות נרשמת לטובת הבנק, אולם משכנתה יכולה להירשם וגם נרשמת לטובת גורמים אחרים, למשל בעת מתן הלוואות בין צדדים (הסכם הלוואה).

טרם ניטלת המשכנתה הבנק מבצע מספר בדיקות בנוגע ללווה ובכלל זה בדיקה בדבר מידת המסוגלות של הלווה לעמוד בהתחייבויותיו. טרם התקשרות בהסכם לרכישת מקרקעין חשוב לוודא עם הבנק מראש, כי הבנק נכון להעניק לכם משכנתה. פעמים רבות הבנקים מספקים ללווים אישור עקרוני לנטילת המשכנתה.

הערות נוספות:

• מה קורה אם הנכס לא רשום בלשכת רישום המקרקעין? במקרה כזה לא ניתן לרשום משכנתה, ובמקום זאת יירשם משכון.

• רישום הערת אזהרה עם נטילת המשכנתה – עם נטילת המשכנתה ידרוש הבנק או הגורם שלטובתו נרשמה המשכנתה רישום של הערת אזהרה על הנכס.

עסקאות לאחר ניטלת משכנתה

בהתאם לחוק המקרקעין המשכנתה לא פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בקרקע, להשתמש בה ולעשות בה כל עסקה וזאת בכפוף לתנאי המשכנתה ליתר המגבלות החלות על בעל הזכות במקרקעין. כמו כן בחוק המקרקעין נקבע כי עסקה בקרקע לא תפגע או תגרע מזכותו של מי שלטובתו נרשמה המשכנתה לממש את המשכנתה (להרחבה עיינו בפרק ז' סימן ב' לחוק המקרקעין).

האם ניתן להעביר משכנתה? לפי חוק המקרקעין, בעל משכנתה רשאי להעביר את המשכנתה (או חלק ממנה) לאדם עם כל או חלק מהחוב המובטח על-ידי המשכנתה וזאת ללא הסכמת בעל המקרקעין וזאת בכפוף לאמור בתנאי המשכנתה. למידע נוסף יש לעיין בחוק המקרקעין ולהתייעץ עם עו"ד מיומן בתחום.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

אישור יתרה לסילוק משכנתה – מכתב כוונת מהבנק

מכתב כוונת מהבנק לסילוק משכנתא

מה זה מכתב כוונת מהבנק?

מכתב כוונת מהבנק הוא מסמך שמפיק הבנק ובו מידע בנוגע לסכום שיש לשלם לבנק לצורך הסרת המשכנתא (שעבוד שרשם הבנק על הנכס). במילים אחרות מכתב כוונת הוא מסמך הקובע את התנאים לסילוק המשכנתא.

במילים אחרות מהו אישור יתרות לסילוק משכנתא?

מסמך של הבנק המפרט את סכום היתרה שנותר ללווה (בעל זכויות בנכס) לשלם לצורך פירעון מלא של הלוואת המשכנתה אשר רשומה על מקרקעין שנטל הלווה מהבנק, כאשר האישור משקף את סכום משוערך עם ריביות וקנסות. מכתב הכוונת מציין כי בכפוף לתשלום הסכום הנקוב עד לתאריך מסוים, הבנק יפעל לסילוק השעבוד שרשום על שמו (המשכנתה).

איך מקבלים מכתב כוונת (אישור יתרה לסילוק המשכנתה)? הלווה יכול לפנות לבנק שממנו נטל את הלוואה בבקשה להנפיק לו אישור מעודכן.

מתי נדרש אישור יתרות לסילוק משכנתה? בדרך כלל בעת ביצוע עסקה במקרקעין, כאשר על הנכס רשומה משכנתה שנטל המוכר מבנק, נדרש המוכר להמציא מכתב כוונת מהבנק. המוכר צריך להמציא לקונה של הנכס אישור יתרות המעיד על גובה מהשכנתה והתנאים לסילוקה. אישור היתרות יספק לקונה כלי להעריך את גובה המשכנתה ובהתאם לבנות את הסכם המכר שייחתם בין הצדדים (כגון הסכם רכישת דירה).

בעת קניית נכס לרבות ביצוע בדיקות משפטיות בנוגע לנכס, התקשרות בזיכרון דברים בנוגע לרכישת הנכס או חתימה על הסכם מכר חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.