תגית: נדל"ן

רכישת נכס להשקעה בחו"ל

האם כדאי לרכוש נכס להשקעה בחו"ל?

יש הרבה מאוד אנשים שמדברים על השקעות נדל"ן בחו"ל. הנה כמכה דגשים ונקודות שחשוב להכיר לפני כניסה לעסקה לרכישת נכס או זכויות בנכס במדינה זרה. בתוקפה האחרונה יש טרנד של קניית נכסים להשקעה בחו"ל – בארצות הברית, בגרמניה, בספרד ובמדינות נוספות. פעמים רבות מדובר בעסקאות שעל-פניו מעוררות עניין, מדובר במחיר יחסית נמוך לרכישת קרקע (בהשוואה לישראל), אולם חשוב מאוד להזהיר לפני התקשרות בעסקאות לרכישת נכסים בחו"ל ללא ביצוע בדיקות מקדמיות מקיפות והתייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עורך דין. (למידע נוסף ראו האם כדאי לקנות נכס להשקעה בחו"ל?).

בקצרה יצוין כי רכישת נכס להשקעה במדינה זרה היא לא עסקה פשוטה – חלק מהקשיים נובעי מפערי המידע, המרחק וקשיים לאתר אנשי מקצוע אמינים – מורכבות זו מחייבת אתכם לבצע מספר בדיקות יסודיות לפני התקשרות בהסכם לרכישת נכס בחו"ל.

 נקודות חשובות ברכישת נכס להשקעה בחו"ל

להלן יצוין בקצרה מספר דגשים ושאלו שחשוב לברר לפני רכישת נכס או קרקע להשקעה בחו"ל:

  • מימון העסקה – איך בכוונתכם לבצע את עסקת הרכישה? האם ברשותכם ההון הדורש לצורך רכישת הנכס או שבכוונתכם ליטול הלוואה, חשוב לברר היטב את עלויות העסקה לרבות עלויות ההלוואות לפני ביצוע הרכישה. עלויות העסקה מורכבות מפרמטרים רבים: מחיר הנכס, עלויות מימון, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, מיסים, אגרות, שליחויות ועוד.
  • זהות הרוכש – האם הנכס נרכש על-ידי אדם פרטי או על-ידי חברה? לעיתים יחידים בוחרים להקים חברה במדינה הזרה על-מנת לרכוש את הנכס, משיקולים שונים כגון שיקולי מס (למידע נוסף ראו הקמת חברה בחו"ל).
  • מיקום הנכס ופרטים על הממכר לפני הקנייה – באיזה מדינה ובאיזה אזור אתם מתכוונים לרכוש את הנכס? פרטים מסחריים אלו חשובים ביותר על-מנת לשקול את כדאיות ההשקעה. דגש מרכזי וחשוב נוסף הוא איזה נכס אתם רוכשים? האם מדובר בבית קרקע, דירה בניין מגורים, חנות, משרד, מרכז מסחרי או שטח אחר למסחר וכיו"ב? האם אתם רוכשים את הנכס לבד או שהקנייה של הנכס היא יחד עם שותפים? האם עתידים להתבצע שיפוצים בנכס? מי בעלי הזכויות הנוכחים של הנכס? אילו זכויות יש להם? ועוד ועוד
    • מה מצב הנכס המוצע למכירה? האם על הנכס יש שעבודים? עיקולים? האם מתנהלות תביעות בנוגע לנכס? האם מישהו מתגורר בנכס? שאלות אלו ואחרות מומלץ לברר לא רק מי שמתווך ביניכם לבין העסקה אלא גם עם איש מקצוע.
  • כדאיות עסקה לרכישת הנכס בחו"ל – השאלה עד כמה כדאי להתקשר בעסקה לרכישת זכויות בנכס היא השאלה החשובה ביותר ולמעשה לא ניתן לדעת. מה כן חשוב לדעת בנושא? חשוב להפנים שכל מי שמפזר לכם הבטחות על תשואות (במיוחד תשואות גבוהות מאוד), צריך לקחת אותו בערבון מוגבל ולדעת שלא באמת ניתן להבטיח את איכות העסקה. כן אפשר ללמוד על הנכס מאזור שבו הוא נמצא ומתשואות של נכסים דומים (בקרבה, בגדול ובאיכות), אבל גם הסקת מסקנות כאלו הן חלקיות בלבד. לכן ההמלצה היא להיזהר מהבטחות ולקחת בחשבון סיכונים נלווים. אם אתם לא בקיאים בעסקות כאלו, תפנו לאיש מקצוע שסייע לכם להעריך את הסיכוי והסיכון.
  • ליווי מקצועי – אם החלטתם לקנות דירה או נכס להשקעה בחו"ל, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין הן מקומי (עו"ד ישראלי), במיוחד שההתקשרות היא מול גורם ישראלי  והן יש להתייעץ עם עורך דין במדינה שבה הנכם מתעתדים לרכוש את הנכס (עורך דין זר). על עורכי הדין להיות בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן (עורך לנדל"ן). אם אין לכם קשר לעו"ד זר במדינה הזרה פנו לעורך דין המקומי שמייצג אתכם ובקשו שיקשר אתכם לעורך דין שהוא מכיר.
  • פרטים על החברה – רוב העסקות לרכישת נכסים בחו"ל לתושבי ישראל מגיעות באמצעות חברות יזמיות שונת אשר משווקת נכסים אלו. חשוב לברר כמה שיותר פרטים על החברות לפני התקשרות – מי החברה שאתם מתקשרים איתה? האם מדובר בחברה ישראלית? חברה זרה? האם החברה רשומה כדין? האם הגורם איתו נפגשתם מוסמך להתקשר אתכם בשם החברה? מי בעלי המניות חברה? מה הידע והניסיון של החברה בתחום?
  • זכויות שלכם בנכס לאחר הרכישה – מה הזכויות שלכם יהיו בגמר העסקה? האם תירשמו כבעלים? האם תהיו בעלים יחיד או ביחד עם מספר שותפים?
  • מבנה העסקה ולוח תשלומים – איך מתבצעת העסקה לרכישת הנכס? מתי תועבר הבעלות בנכס על שמכם? האם העסקה כפופה לצדדי ג' כגון אישורים מהעירייה? האם התמורה מושלמת מראש? בפריסה של מספר תשלומים? האם הכספים מוחזקים בנאמנות? מי הנאמן?
  • הפרות הסכם – מה נחשב להפרת הסכם? האם ניתן לבטל את חוזה לרכישת נכס להשקעה? מהם התנאים לביטול העסקה? האם הביטול גורר אחריו פיצוי מוסכם?
  • סמכות שיפוט – מה הדין שיחול במקרה של סכסוך? הדין הישראלי או הדין הזר? מה מקום השיפוט בו יתברר הסכסוך?

לסיכום, קניית נכס להשקעה בחו"ל כרוכה בסיכון גדול יותר בהשוואה לרכישת נכס בארץ, אולם פעמים רבות יש לעסקאות כאלו פוטנציאל רווחיות גבוה יותר אך גם סיכון גדול יותר לאובדן ההשקעה. לפני התקשרות בעסקה חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או ייעוץ עסקי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עו"ד.

עורך דין מקרקעין (נדל"ן)

רוב האנשים נתקלים בעורך דין לנדל"ן, בעת רכישת דירה או בעת מכירת דירה, מדובר בשתי עסקאות נדל"ן (עסקת מקרקעין) מאוד נפוצות ועבור רוב האוכלוסייה אלו העסקאות היקרות והמשמעותיות ביותר.

עורך דין לענייני נדל"ן עוסק לא רק בליווי קניה ומכירה של דירות או נכסים מסחריים או שטחים אחרים אלא גם ברישום של זכויות, הכנת הסכמי שיתוף ופירוק, ליווי פרויקטים של בניה, ליווי הסכמי שכירות קצרי טווח ואורכי טווח, ליווי בהתנהלות מול ועדות מקומיות, הגשת תביעות ועתירות ועוד (למידע נוסף ראו עורך דין נדל"ן).

איך לבחור עורך דין למקרקעין?

כמו בחירה של כל איש מקצוע, לפני התקשרות עם עורך דין בתחום הנדל"ן מומלץ לעיין בחומרים מקצועיים שפרסם עורך דין, לקרוא על הרקע והניסיון שלו בתחום המקרקעין ולתאם פגישת הכרות.

פגישת ההכרות היא אחד השלבים החשובים בדרך להתקשרות בהסכם שכר טרחה עם עורך הדין (בהקשר זה יצוין כי בעסקאות לקניה ומכירה של נכסים עסקאות מקרקעין בדרך כלל שכ"ט הוא אחוז כלשהו בין 0.5% ל-2% משווי הנכס). בפגישת ההכרות  תהיה לכם הזדמנות מצויינת ללמוד לא רק על הידע והניסיון של עורך הדין בתחום המקרקעין אלא גם על תעודת השירות של עורך הדין, האם הוא קשוב וזמין לצורכי הלקוחות וכמובן את תעריף שכר הטרחה של עורך הדין. כמו כן מומלץ לברר מי יהיה עורך הדין הספציפי שילווה אתכם.

עורך דין לענייני נדל"ן (מקרקעין) – תפקידיו

  • בדיקות משפטיות ופעולות ראשוניות לפני ביצוע עסקאות – שירותי עריכת הדין כוללים ביצוע בדיקות ופעולות שונות בהתאם לסוג עסקת הנדל"ן ובכלל זה בדיקות משפטיות ברשויות ובמרשמי הזכויות (כגון לשכת רישום המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל וכיו"ב), התקשרות בזיכרון דברים, הסכמי תיווך, רישום הערות אזהרה (בדרך כלל, אך לא תמיד, הרישום מתבצע רק לאחר חתימה על ההסכם העיקרי), משכונות ושעבדים, בדיקות בנגוע להיבטים הכרוכים במיסוי מקרקעין וכיו"ב.
  • ליווי עסקאות קניה ומכירה של מקרקעין – ייעוץ משפטי לקונים ורוכשים של נכסי מקרקעין בכל השלבים הכורכים בביצוע עסקאות של קניה ומכירה של דירות חדשות מקבלן, דירות מכונס נכסים, דירות מאנשים פרטיים, דירות ממנהל עיזבון וכיו"ב (להרחבה ראו בדיקות לפני רכישת דירה וכן הסכם רכישת דירה, וכן ראו גם רכישת דירה ממנהל עזבון), בתים, נכסים מסחריים כגון משרדים, חנויות, בניינים, מגרשים וכיו"ב. כמו כן עורכי דין המתמחים בתחום הנדל"ן מלווים קבלנים, יזמים ובעלי קרקעות בעת התקשרות בהסכמי קומבינציה ובעסקאות להענקת זכויות בנכסים.
  • הסכמי שיתוף, חלוקה ופירוק מקרקעין – ייעוץ וייצוג לקוחות בהתקשרות בהסכמי שיתוף וחלוקה במקרקעין. כמו כן ליווי לקוחות בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, הכנת הסכמי פירוק וייצוג בערכאות משפטיות ומנהליות בנשוא פירוק.
  • ליווי פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי – עו"ד לנדל"ן מספק ייעוץ וייצוג משפטי לדיירים, ליזמים, לקבלנים, לאדריכלים, לחברות שיווק נכסים, למתווכים וכיו"ב. כל אחד מגורמים אלו זוכה לקבל שירותים משפטיים שונים בנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
  • ליווי עסקאות שכירות של נכסים מסחריים ופרטיים – ייעוץ וייצוג משכירים ושוכורים בהתקשרות בהסכמי שכירות של נכסים פרטיים כגון מחסנים, דירות (חוזה שכירות דירה) ובתים וכן של נכסים מסחריים כגון עסקים (להרחבה ראו חוזה שכירות לעסק), חנויות, משרדים, מפעלים וכיו"ב.
  • ייעוץ משפטי שוטף ללקוחות עסקיים – עורך דין לענייני נדל"ן אשר בקיא גם בתחום המשפט המסחרי מלווה גם אנשי מקצוע בתחום המקרקעין אשר זקוקים לייעוץ משפטי בהיבטים הנלווים לעסקאות נדל"ן ובכלל זה הקמת חברות ושותפויות, ניהול מו"מ והכנת מגוון חוזים לרבות הסכמי התקשרות עם לקוחות, הסכמי בניה וייזום, הסכמי תיווך נדל"ן, הסכמים עם ספקים, הסכמי ייעוץ ומתן שירותים, הסכמי הלוואה והשקעה, הסכמי שיווק ומכירה וכיו"ב.

מקרקעין – עסקה במקרקעין

מה זה מקרקעין? 

מקרקעין מוגדרים בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 כך: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". על הקרקע בונים בתים, דירות, משרדים, חניות וכיו"ב. 

מקרקעין מכונים גם במנוח נדל"ן (נכסי דלא נידי), הכוונה היא לנכסים שלא ניתן לנייד.

  • בעלות במקרקעין מוגדרת בחוק המקרקעין כזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף למגבלות הדין או הסכם.
  • זכות אחרת במקרקעין – יכולה להיות זכות שכירות – זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש שבהם שלא לצמיתות. גם זיקת הנאה וגם משכנתה נחשבות לזכויות במקרקעין.
  • נסח טאבו – על-מנת לבדוק אם עסקה במקרקעין נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, מומלץ לעיין בנסח טאבו.

מה נחשב לעסקה במקרקעין?

לפני עשיית עסקה במקרקעין או בהתקשרות הסכם בנוגע למקרקעין חשוב להתייעץ עם עורך דין.

לפי חוק המקרקעין (סעיף 6 לחוק) עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.

לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין תוקפה של עסקת מקרקעין מותנה ברישום והיא נגמרת ברישום. הרישום מתבצע על-ידי רשם המקרקעין בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין ותקנותיו. השעה שבה אושרה העסקה על-ידי הרשם מהווה את שעת הרישום של העסקה.

בין העסקאות הנפוצות במקרקעין הן עסקאות לרכישה או החכרה של מקרקעין (להרחבה ראו הסכם רכישת דירה או חוזה שכירות לעסק), עסקת קומבינציה, עסקאות של תמ"א 38 וכיו"ב.

מה קורה אם עסקה במקרקעין לא נרשמה?

חוק המקרקעין מורה כי עסקה שלא נרשמה נחשבת כהתחייבות לעשות עסקה.

חשוב לציין כי אין להסתמך על האמור בחוק המקרקעין בלבד ויש לעיין בו לצד הפסיקה המתעדכנת מעת לעת.

לצורך ביצוע עסקה במקרקעין או התקשרות בהסכם בנוגע למקרקעין או פתיחה בהליכים בענייני מקרקעין, חשוב להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בנדל"ן (עורך דין נדל"ן).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

שטר מכר מקרקעין

מה זה שטר המכר מקרקעין? שטר המכר הוא ממסך שנועד להסדיר העברה של זכויות בנכס מקרקעין מצד אחד לאחר. העברה יכולה להיות בתמורה או לא בתמורה.

לצורך סיוע במילוי שטר מכר יש לפנות לעורך דין לנדל"ן.

שטר המכר מקרקעין כולל את הפרטים הבאים:
  • פרטי הצדדים – שמות מלאים ומספרי תעודת זהות או מספרי תאגיד.
  • פרטי המקרקעין – מספר גוש וחלקה של הקרקע, גדול השטח של הקרקע, החלק של המוכר בקרקע, החלק המועבר מהקרקע והיתרה לאחר מכירה, וכן פירוט של תיאור הקרקע ו/או גבולותיה.
  • אימות עורך דין – שטר המכר יש לאמת בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין.

נוסחו של שטר המכר קבוע בתקנות רישום המקרקעין.

מתי נחתם שטר מכר? בעת רכישה או מכירה של נכס מקרקעין (בית, דירה, מחסן, מגרש, בניין וכיו"ב – למשל הסכם רכישת דירה, חוזה למכירת מגרש וכיו"ב), שטר המכר מוגש ללשכת רישום המקרקעין לצורך השלמת עסקת המכר. שטר המכר מוגש ללשכת רישום המקרקעין בדרך כלל לאחר רישום הערת אזהרה והשלמת התנאים שנקבעו בהסכם המכר.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

הערת אזהרה

כל מי שמתקשר בעסקה במקרקעין בנוגע לנכס רצוי להכיר את המונח הערת אזהרה.

מהי הערת אזהרה? הערת אזהרה היא התחייבות בכתב של בעל זכות במקרקעין (למשל התחייבות של הבעלים או המשכיר של נכס או בעל זכות אחרת בנכס) לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. ישנה גם התחייבות לרישום הערה לטובת הבנק עם נטילת משכנתה. ההתחייבות האמורות נרשמות בפנקס המקרקעין (ב"טאבו").

לצורך בדיקה אם אכן נרשמה הערת אזהרה או האם רשומות הערות אזהרה על נכס מקרקעין יש לעיין בנסח טאבו.

מדוע רושמים הערת אזהרה על נכס? הסיבה המרכזית היא למנוע ביצוע עסקאות במקרקעין אשר סותרות את האמור בהערת אזהרה. המניעה היא גם כלפי בעל הזכות במקרקעין וגם כלפי צד ג' אשר מעוניין לבצע עסקה בנכס.  כך רישום הערה יכול למנוע עשיית עסקה נוגדת בנוגע למקרקעין, למשל מכירת הנכס לשני גורמים שונים.

עם ביצוע עסקה במקרקעין, לרוב עם חתימת חוזה ראשוני כגון זיכרון דברים לרכישת נכס או הסכם רכישה לנכס (למשל הסכם רכישת דירה, התקשרות בעסקת קומבניציה), חשוב מאוד לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (לפרטים על אופן הרישום ראו רישום הערת אזהרה).

כדאי לבדוק אם נרשמה הערת אזהרה על נכס מקרקעין הרשום בטאבו יש להוציא ולעיין בנסח טאבו.

הערת אזהרה מוגדרת בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 באופן הבא:

הערת אזהרה

126. (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

תוצאות של הערת אזהרה

127. (א)  נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

(ב)  נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.

(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

לצורך רישום הערת אזהרה חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

נסח טאבו

מה זה נסח טאבו? פלט מידע מלשכת רישום המקרקעין בנוגע לנכס ספציפי. אם אתם מעוניינים לברר פרטים בנוגע לנכס, אחת הדרכים הטובות לעשות זאת היא על-ידי הוצאה של נסח מהטאבו.

מה זה טאבו? טאבו זה פנקס אשר בו מתנהל רישום של נכסי מקרקעין המצויים במדינה – לשכת רישום המקרקעין. לשכת הרישום היא הגוף שרושם את נכסי הנדל"ן בפנקס המקרקעין. בפנקס המקרקעין הנכסים מזוהים לפי מספר גוש, חלקה ולעיתים יש להוסיף גם תת חלקה (למשל גוש 6120, חלקה 5, תת חלקה 1). חשוב לציין שלא כל הנכסים רשומים בטאבו למשל דירות חדשות מקבלן שטרם נרשמו או אדמות מנהל.

לפי חוק המקרקעין, כל עסקה במקרקעין (כגון רכישה או מכירה של דירה או נכס אחר וכן חכירה) מקבלת תוקף רק לאחר שרשמה בטאבו.

מה כולל נסח טאבו? בפלט מלשכת הרישום מופיעים פרטים שונים, כגון – פרטי הבעלים של השטח, מה הגודל של השטח, הערת אזהרה על הנכס, רישום של זיקות הנאה, רישום של משכנתה ו/או רישום זכויות אחרות לטובת צדדי ג' וכיו"ב.

מדוע להוציא נסח טאבו? נסח טאבו רצוי להפיק לפני התקשרות בעסקת נדל"ן או לצורך קבלת מידע בנוגע למקרקעין, למשל טרם התקשרות בהסכם רכישת דירה, בית, מחסן, מבנה, מחסן וכיו"ב, וכן טרם התקשרות בהסכם שכירות לעסק, לחנות, למשרד, למפעל ועוד.

איך אפשר להוציא נסח טאבו? כיום אפשר בקלות להוציא נסח טאבו באמצעות מספר גוש, חלקה (ותת חלקה במידה ויש) באופן מקוון (ישירות מהאינטרנט), הפקת הנסח אפשרית כנגד תשלום אגרה (נכון למועד זה בסכום של 11 ש"ח). למידע נוסף ולהוצאת נסח טאבו בקרו באתר של רשם המקרקעין.

לצורך בדיקת נסח טאבו או ביצוע עסקת מקרקעין חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

הרשום לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ אישי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

חוזה שכירות בלתי מוגנת

חוזה שכירות בלתי מוגנת

שוכרים ומשכירים רבים נוהגים להתקשר בהסכמי שכירות, מבלי להכיר את המונחים הרלוונטיים לחוזי שכירות ואת המשמעויות המשפטיות הכרוכות בהתקשרות בחוזים אלו. לכן טרם התקשרות בחוזה שכירות חשוב להתייעץ עם ערוך דין לנדל"ן.

רשימה זו תסקור, בתמצות, נושאים שונים הקשורים לחוזה שכירות בלתי מוגנת:

  1. מהו חוזה שכירות ומי מטרתו?
  2. מהי שכירות בלתי מוגנת?
  3. דגשים לפני חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת.

מהו חוזה שכירות ומהי מטרתו? הסכם שכירות נכרת בין בעל הזכות להשכיר את הנכס (המשכיר/ים) לבין הצד או הצדדים אשר מעוניינים לשכור את הנכס (השוכר/ים). הסכם שכירות מגדיר את הזכויות והחובות של הצדדים בנוגע לנכס – אילו פעולות מותר להם לבצע ואילו פעולות חובה עליהם לנקוט ביחס למושכר.

מהי שכירות בלתי מוגנת? הכוונה היא להסכם שכירות שלא חלים עליו חוקי הגנת הדייר. בעבר היה נהוג מוסד שנקרא שכירות בדמי מפתח, ושוכר אשר נהנה משכירות בדמי מפתח זכה לתנאים שונים כגון דמי שכירות מופחתים, מגבלות על היכולת לבטל או להפסיק לו את חוזה השכירות ועוד הגנות נוספות הקיימות בחוק הגנת הדייר. לכן, כיום רוב המשכירים נוהגים לכתוב בצורה מפורשת כי חוזה השכירות הוא בשכירות שאינה מוגנת וכי בגין השכירות לא ישולמו דמי מפתח, וכן להחריג את התחולה של חוק הגנת הדייר על הסכם השכירות שנחתם בצורה מפורשות.

דגשים לפני חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת

טרם התקשרות בחוזה שכירות בלתי מוגנת, רצוי לשים לב למספר נושאים:

  1. בדיקת הזכויות בדירה – טרם התקשרות בחוזה שכירות רצוי לבדוק מי הבעלים של הנכס? האם המשכיר אכן מוסמך להשכיר את הדירה? לא נעים לגלות שמי שמשלמים לו את דמי השכירות כלל אינו מוסמך לשכיר את הנכס. תופעה כזאת עלולה להסב לשוכר נזקים רבים כגון פינויו מהדירה. לצורך כך מומלץ, בין היתר, לעיין בנסח הטאבו של הדירה (להפקת נסחי טאבו יש להיכנס לאתר של משרד המשפטים ולשלם אגרה), כמו כן אם הבעלים של הנכס או המשכיר הוא חברה מומלץ לעיין גם בנסח חברה.
  2. בטוחות – מהם הבטוחות שיש להעמיד בעת התקשרות בחוזה שכירות? הבטוחות הנפוצות הן – התחייבות עצמית, שטר חוב, כתב ערבות וערבות בנקאית. מבין אלו לשוכר תמיד עדיף להעמיד את הערבויות המינימליות ואילו המשכיר תמיד יעדיף שיהיו בידיו בטוחות טובות למקרה של נזק או הפרת הסכם. באופן קטגורי ניתן לומר כי ערבות בנקאית או העמדת סכום כסף שיוחזק אצל המשכיר עד לסוף החוזה תמיד יהיו האופציות הכי פחות עדיפות מבחינת השוכר והכי טובת מבחינת המשכיר.
  3. הסדר תשלומים – מהו הסדר התשלומים של השכירות (מדי חודש, כל חודשיים וכו')? האם דמי השכירות ישולמו בשיקים? בהעברה בנקאית? או בכרטיס אשראי?
  4. ייעוץ משפטי –  גם למשכיר  וגם השוכר מעוניינים להגן על האינטרסים שלהם בהתקשרות בחוזה שכירות, לכן טרם חתימה על הסכם מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין בעל ידע וניסיון בתחום (עורך דין לנדל"ן).

טרם חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת רצוי לבדוק את הוראות הדין המשתנות ולהתייעץ עם עו"ד.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי, אלא סקירה כללית וחלקית בלבד, טרם התקשרות בחוזה שכירות יש להתייעץ עם עורך דין.