רכישת נכס להשקעה בחו"ל

האם כדאי לרכוש נכס להשקעה בחו"ל?

יש הרבה מאוד אנשים שמדברים על השקעות נדל"ן בחו"ל. הנה כמכה דגשים ונקודות שחשוב להכיר לפני כניסה לעסקה לרכישת נכס או זכויות בנכס במדינה זרה. בתוקפה האחרונה יש טרנד של קניית נכסים להשקעה בחו"ל – בארצות הברית, בגרמניה, בספרד ובמדינות נוספות. פעמים רבות מדובר בעסקאות שעל-פניו מעוררות עניין, מדובר במחיר יחסית נמוך לרכישת קרקע (בהשוואה לישראל), אולם חשוב מאוד להזהיר לפני התקשרות בעסקאות לרכישת נכסים בחו"ל ללא ביצוע בדיקות מקדמיות מקיפות והתייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עורך דין. (למידע נוסף ראו האם כדאי לקנות נכס להשקעה בחו"ל?).

בקצרה יצוין כי רכישת נכס להשקעה במדינה זרה היא לא עסקה פשוטה – חלק מהקשיים נובעי מפערי המידע, המרחק וקשיים לאתר אנשי מקצוע אמינים – מורכבות זו מחייבת אתכם לבצע מספר בדיקות יסודיות לפני התקשרות בהסכם לרכישת נכס בחו"ל.

 נקודות חשובות ברכישת נכס להשקעה בחו"ל

להלן יצוין בקצרה מספר דגשים ושאלו שחשוב לברר לפני רכישת נכס או קרקע להשקעה בחו"ל:

• מימון העסקה – איך בכוונתכם לבצע את עסקת הרכישה? האם ברשותכם ההון הדורש לצורך רכישת הנכס או שבכוונתכם ליטול הלוואה, חשוב לברר היטב את עלויות העסקה לרבות עלויות ההלוואות לפני ביצוע הרכישה. עלויות העסקה מורכבות מפרמטרים רבים: מחיר הנכס, עלויות מימון, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, מיסים, אגרות, שליחויות ועוד.
• זהות הרוכש – האם הנכס נרכש על-ידי אדם פרטי או על-ידי חברה? לעיתים יחידים בוחרים להקים חברה במדינה הזרה על-מנת לרכוש את הנכס, משיקולים שונים כגון שיקולי מס (למידע נוסף ראו הקמת חברה בחו"ל).
• מיקום הנכס ופרטים על הממכר לפני הקנייה – באיזה מדינה ובאיזה אזור אתם מתכוונים לרכוש את הנכס? פרטים מסחריים אלו חשובים ביותר על-מנת לשקול את כדאיות ההשקעה. דגש מרכזי וחשוב נוסף הוא איזה נכס אתם רוכשים? האם מדובר בבית קרקע, דירה בניין מגורים, חנות, משרד, מרכז מסחרי או שטח אחר למסחר וכיו"ב? האם אתם רוכשים את הנכס לבד או שהקנייה של הנכס היא יחד עם שותפים? האם עתידים להתבצע שיפוצים בנכס? מי בעלי הזכויות הנוכחים של הנכס? אילו זכויות יש להם? ועוד ועוד
  • מה מצב הנכס המוצע למכירה? האם על הנכס יש שעבודים? עיקולים? האם מתנהלות תביעות בנוגע לנכס? האם מישהו מתגורר בנכס? שאלות אלו ואחרות מומלץ לברר לא רק מי שמתווך ביניכם לבין העסקה אלא גם עם איש מקצוע.
• כדאיות עסקה לרכישת הנכס בחו"ל – השאלה עד כמה כדאי להתקשר בעסקה לרכישת זכויות בנכס היא השאלה החשובה ביותר ולמעשה לא ניתן לדעת. מה כן חשוב לדעת בנושא? חשוב להפנים שכל מי שמפזר לכם הבטחות על תשואות (במיוחד תשואות גבוהות מאוד), צריך לקחת אותו בערבון מוגבל ולדעת שלא באמת ניתן להבטיח את איכות העסקה. כן אפשר ללמוד על הנכס מאזור שבו הוא נמצא ומתשואות של נכסים דומים (בקרבה, בגדול ובאיכות), אבל גם הסקת מסקנות כאלו הן חלקיות בלבד. לכן ההמלצה היא להיזהר מהבטחות ולקחת בחשבון סיכונים נלווים. אם אתם לא בקיאים בעסקות כאלו, תפנו לאיש מקצוע שסייע לכם להעריך את הסיכוי והסיכון.
• ליווי מקצועי – אם החלטתם לקנות דירה או נכס להשקעה בחו"ל, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין הן מקומי (עו"ד ישראלי), במיוחד שההתקשרות היא מול גורם ישראלי  והן יש להתייעץ עם עורך דין במדינה שבה הנכם מתעתדים לרכוש את הנכס (עורך דין זר). על עורכי הדין להיות בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן (עורך לנדל"ן). אם אין לכם קשר לעו"ד זר במדינה הזרה פנו לעורך דין המקומי שמייצג אתכם ובקשו שיקשר אתכם לעורך דין שהוא מכיר.
• פרטים על החברה – רוב העסקות לרכישת נכסים בחו"ל לתושבי ישראל מגיעות באמצעות חברות יזמיות שונת אשר משווקת נכסים אלו. חשוב לברר כמה שיותר פרטים על החברות לפני התקשרות – מי החברה שאתם מתקשרים איתה? האם מדובר בחברה ישראלית? חברה זרה? האם החברה רשומה כדין? האם הגורם איתו נפגשתם מוסמך להתקשר אתכם בשם החברה? מי בעלי המניות חברה? מה הידע והניסיון של החברה בתחום?

• זכויות שלכם בנכס לאחר הרכישה – מה הזכויות שלכם יהיו בגמר העסקה? האם תירשמו כבעלים? האם תהיו בעלים יחיד או ביחד עם מספר שותפים?
• מבנה העסקה ולוח תשלומים – איך מתבצעת העסקה לרכישת הנכס? מתי תועבר הבעלות בנכס על שמכם? האם העסקה כפופה לצדדי ג' כגון אישורים מהעירייה? האם התמורה מושלמת מראש? בפריסה של מספר תשלומים? האם הכספים מוחזקים בנאמנות? מי הנאמן?
• הפרות הסכם – מה נחשב להפרת הסכם? האם ניתן לבטל את חוזה לרכישת נכס להשקעה? מהם התנאים לביטול העסקה? האם הביטול גורר אחריו פיצוי מוסכם?
• סמכות שיפוט – מה הדין שיחול במקרה של סכסוך? הדין הישראלי או הדין הזר? מה מקום השיפוט בו יתברר הסכסוך?

לסיכום, קניית נכס להשקעה בחו"ל כרוכה בסיכון גדול יותר בהשוואה לרכישת נכס בארץ, אולם פעמים רבות יש לעסקאות כאלו פוטנציאל רווחיות גבוה יותר אך גם סיכון גדול יותר לאובדן ההשקעה. לפני התקשרות בעסקה חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או ייעוץ עסקי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם אנשי מקצוע לרבות עו"ד.

היתר בניה

מהו היתר בניה?

חוק התכנון והבניה ותקנותיו מגדירים את המצבים בהם נדרשים להוציא היתרי בניה, רישיון לבניה בנכס מסוים, הוצאת היתר נעשית על-ידי הגשת בקשה להיתר בניה (בקשה זו מוגשת לרוב על-ידי אדריכל או מהנדס בעל הכשרה מתאימה). על היתר הבניה להיות בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר).

ההיתר הוא מסמך שמונפק על-ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה ו/או רשות אחרת שהוסמכה לכך, אליו מצורפים מסמכים בנוגע לתוכניות הבניה ופרטיה.

יודגש בניה על מקרקעין ללא היתר בניה, כאשר לפי הוראות הדין חובה לקבל היתר בניה,  מנוגדת לדין ומהווה עבירה פלילית.

מתי יש להוציא היתר בניה? חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע – לרבות עו"ד לנדל"ן ואדריכל- ולעיין בהוראות הדין על-מנת לבדוק את נחיצות הוצאת ההיתר ואופן הגשת הבקשה. כמו כן רצוי לברר את הפרטים המדויקים ברשות המקומית הרלוונטית. למידע נוסף יש לעיין, בין היתר, בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 ובתקנות התכנון והבנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז-1967.

להלן מספר מצבים המוגדרים בחוק, כמחייבים היתר בניה:

1. התווית דרך, סלילת דרך  וסגירת הדרך.
2. הקמה של בניין, הריסה והקמה של בניין בשנית, כולו או חלקו ו/או התוספת לבניין קיים שאינה שינוי פנימי בדירה (לדוגמה סגירת מרפסת, חלון חיצוני, בניית גדר או פרגולה, חניה מקורה וכיו"ב). "שינוי פנימי" הוגדר בחוק התכנון והבניה כך: שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;

   "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

3. כל עבודה אחרת בקרקע ובבניין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית לרבות: (א) חפירה ומילוי המשנים את פני הקרקע, את יציבותה או את בטיחותה, הנחת תשתיות או קירות תומכים; (ב) הקמה או העמדת מבנה זמני כמו משרד מכירות, וכן העמדת מחסן, מכולה ומבנים ניידים; (ג) כל בקשה לשימוש במבנה בצורה החורגת ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה

אילו מסמכים יש לצרף לבקשה להיתר בניה?

יש לעיין בהוראות הדין ובהנחיות של הרשות המקומית הרלוונטית, באופן כללי בלבד יצוין כי לבקשה להיתר יש לצרף מפת מדידה, תוכניות המבנה, אישור רשויות וגופים מסומכים, הגורמים של הגורמים אשר אחראים לתכנון, בניה ופיקוח על הבניה ועוד.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

הסכם רכישת דירה

הסכם לרכישת דירה כולל את הזכויות וחובות של הצדדים בנוגע לעסקה למכירה ורכישה של הדירה.

הערה, עסקאות לרכישה או למכירה של נכסי מקרקעין מכילות סיכונים משפטיים גדולים ולכן לפני רכישת דירה חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בענייני נדל"ן.

לפני רכישת דירה מומלץ לעיין בין היתר, בנסח טאבו או בפנקס הזכויות הרלוונטי, כמו כן רצוי לברר מידע בנוגע לזהות המוכרים של הדירה ולאיכות הדירה, האם על הדירה יש הערת אזהרה, תביעות, עיקולים, צווי הריסה, זכויות של צדדי ג' ועוד.

להלן מספר סעיפים נפוצים בהסכם לרכישת דירה

יובהר כי מדובר ברשימה חלקית בלבד, ולא ניתן להסתמך עליה ללא קבלת ייעוץ פרטני מעורך דין לנדל"ן.

1. פרטים אישיים של הצדדים לעסקה – פרטי המוכרים והקונים כולל שמות מלאים ומספרי זהות (ת"ז, מספרי עוסק מורשה או ח.פ, מספרי עמותה וכיו"ב).
2. פרטים מזהים על הנכס – סוג הדירה, כתובת הדירה, גדול הנכס, שטחים שצמודים לנכס, פרטי גוש חלקה ותת חלקה של הדירה או פרטי זיהוי אחרים בפנקס ועוד.
3. הצהרות המוכר – ההצהרות כפופות לסוג העסקה הרלוונטית, אך באופן כללי המוכר מוסר מספר הצהרות בנוגע לזכויותיו בדירה, כגון זכות בעלות או חכירה, בנוסף כי לא בוצע עסקה נוגדת בנוגע לנכס, בנוסף נמסרות הצהרות ביחס לזכויות צדדי ג' בדירה או חובות שיש על הנכס ועוד
4. הצהרות הקונה – ההצהרות כפופות לסוג העסקה הרלוונטית, אך באופן כללי הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הדירה, והחליט לרכוש ואתו לאחר שביצע את מכלול הבדיקות המשפטיות, התכנוניות והעסקיות.  הקונה מצהיר שיש לו את היכולת לממן את רכישת הנכס ועוד.
5. התמורה בעד הדירה ואופן ביצוע התשלומים – מה התמורה שתשלום בעד הנכס? באיזה אופן תשולם התמורה? מה סוג מטבע שישולם? האם תבוצע פריסה של התשלומים עבור הנכס? האם חלק מהתמורה ישולם על-ידי נטילת משכנתה?
6. מועד מסירת החזקה – מתי תימסר החזקה בדירה ועל-ידי מי? חשוב להסדיר את אופן מסירת החזקה בנכס. בדרך כלל מסירת החזקה מתבצעת עם ביצוע התשלום האחרון עבור הנכס.
7. רישום הערות אזהרה – באיזה שלב יירשמו הערות האזהרה לטובת הקונים? אם העסקה כוללת גם נטילת משכנתא, יש צורך לרשום הערות אזהרה גם לטובת הבנק שנתן את ההלוואה.
8. מיסים – עוד לפני התקשרות בהסכם מכר חשוב לברר אילו מיסים עשויים להיות בגין העסקה. כמו כן החוזה מסדיר את הנשיאה בנטל המיסים – היטלי השבחה, מס שבח וכיו"ב.
9. הפרות הסכם – אילו פעולות נחשבות להפרות הסכם רגילות ואילו להפרות הסכם יסודיות, מה התנאים לביטול ההסכם? האם לצד ביטול ההסכם יהיה זכאי הצד שנפגע מההפרה גם לפיצוי מוסכם או לסעדים אחרים?
10. ערבויות – על המוכר לדרוש ערבויות הולמות להבטחת העסקה. בדרך כלל נהוג לדרוש ערבות בנקאית או פיקדון כספי.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.