נסח טאבו

מה זה נסח טאבו? פלט מידע מלשכת רישום המקרקעין בנוגע לנכס ספציפי. אם אתם מעוניינים לברר פרטים בנוגע לנכס, אחת הדרכים הטובות לעשות זאת היא על-ידי הוצאה של נסח מהטאבו.

מה זה טאבו? טאבו זה פנקס אשר בו מתנהל רישום של נכסי מקרקעין המצויים במדינה – לשכת רישום המקרקעין. לשכת הרישום היא הגוף שרושם את נכסי הנדל"ן בפנקס המקרקעין. בפנקס המקרקעין הנכסים מזוהים לפי מספר גוש, חלקה ולעיתים יש להוסיף גם תת חלקה (למשל גוש 6120, חלקה 5, תת חלקה 1). חשוב לציין שלא כל הנכסים רשומים בטאבו למשל דירות חדשות מקבלן שטרם נרשמו או אדמות מנהל.

לפי חוק המקרקעין, כל עסקה במקרקעין (כגון רכישה או מכירה של דירה או נכס אחר וכן חכירה) מקבלת תוקף רק לאחר שרשמה בטאבו.

מה כולל נסח טאבו? בפלט מלשכת הרישום מופיעים פרטים שונים, כגון – פרטי הבעלים של השטח, מה הגודל של השטח, הערת אזהרה על הנכס, רישום של זיקות הנאה, רישום של משכנתה ו/או רישום זכויות אחרות לטובת צדדי ג' וכיו"ב.

מדוע להוציא נסח טאבו? נסח טאבו רצוי להפיק לפני התקשרות בעסקת נדל"ן או לצורך קבלת מידע בנוגע למקרקעין, למשל טרם התקשרות בהסכם רכישת דירה, בית, מחסן, מבנה, מחסן וכיו"ב, וכן טרם התקשרות בהסכם שכירות לעסק, לחנות, למשרד, למפעל ועוד.

איך אפשר להוציא נסח טאבו? כיום אפשר בקלות להוציא נסח טאבו באמצעות מספר גוש, חלקה (ותת חלקה במידה ויש) באופן מקוון (ישירות מהאינטרנט), הפקת הנסח אפשרית כנגד תשלום אגרה (נכון למועד זה בסכום של 11 ש"ח). למידע נוסף ולהוצאת נסח טאבו בקרו באתר של רשם המקרקעין.

לצורך בדיקת נסח טאבו או ביצוע עסקת מקרקעין חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

הרשום לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ אישי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

הסכם שכירות לעסק – נקודות חשובות בחוזה

רשימה זו מציגה מספר נקודות חשובות לשוכרים המעוניינים לשכור מקרקעין – חנות, משרד, אולם, מפעל או כל נכס מסחרי אחר לצורך הפעלת עסק אשר עומדים לפני התקשרות בהסכם שכירות לעסק.

הסכמי שכירות לעסקים כוללים היבטים משפטיים ומסחריים רבים, ולכן טרם התקשרות בהסכם יש להתייעץ באופן פרטני עם עו"ד (להרחבה ראו עורך דין לחוזים).

נושאים וסעיפים חשובים בהסכם שכירות לעסק

1. הזכויות בקניון או במתחם – למי שייכות הזכויות? האם יש רישום בטאבו (יש לבדוק נסח טאבו)? חשוב לבדוק שלגורם איתו אתם עומדים להתקשר יש את הזכות לבצע את העסקה ביחס לנכס.
2. המושכר – האם המושכר מתאים לצרכים שלכם? מה גודלו של המושכר? כמה חדרים יש במושכר? האם למושכר צמודה חניה או מחסן? האם המושכר עם רהיטים או חפצים אחרים? האם המושכר יימסר במצב נקי ומסויד?
3. זכויות ומגבלות החלות על השוכר – חוזה שכירות לעסק מגדיר את המותר והאסור בכל הנוגע למושכר, כגון השמעת מוזיקה, הפעלת המושכר בניגוד למטרת השכירות, ביצוע תיקונים במושכר ועוד ועוד.
4. תשלומים – מה סך התשלומים שאתם נדרשים לשלם? מה גובה דמי השכירות? בהשכרת חנויות לרוב מדובר על סכום שמחושב לפי גודל המושכר או לפי סך הפידיון, בהשכרת משרדים יותר נהוג לקבוע מחיר פיקס. בנוסף יש לבדוק עלויות נוספות כגון ארנונה, דמי ניהול, פרסום, חניה ועוד. הפעלת חנות במתחם מסחרי או בקניון כרוכה בעלויות גבוהות יותר ולכן על השוכרים לבדוק זאת היטב טרם חתימה על הסכם השכירות לעסק.
5. ביטחונות – בכל הסכמי השכירות דורשים המשכירים ביטחונות רבים כגון ערבויות בנקאיות (להרחבה ראו ערבות בנקאית), שטרי חוב (להרחבה ראו שטר חוב), ערבויות אישיות, צ'ק בנקאי ופיקדון כספי. ככלל עדיף להימנע ממתן פיקדון כספי או ערבות בנקאית, בוודאי שלא את שניהם. בכל מקרה אם נאלצתם לבחור מבין השנים נסו לצמצם ככל הניתן את גובה הבטוחה, לא יותר מ-3 חודשים.
6. נקודות יציאה – שוכרים, רצוי שיהיו לכם כמה שיותר נקודות יציאה בחוזה, זאת למקרה והעסק לא ישגשג כפי שציפתם, מצד שני עדיף לצמצם את נקודות היציאה של המשכיר.
7. שוכר חלופי – כלי נוסף להביא לקיצור תקופת השכירות היא הבאת שוכר חלופי, אולם משכירים רבים לא ממהרים לאפשר זאת וגם אם כן, לרוב המשכיר יקבע סייגים שונים לצורך הבאת שוכר חלופי כגון דרישה שכל החלפת שוכר תעשה באישורו.
8. מטרת השכירות – סעיף חשוב נוסף בהסכם השכירות לעסק היא מטרת השכירות – יש להגדיר מה הפעילות שתבוצע במושכר? מכירה של מוצרי מזון, שתייה, חפצים וכו'. מבחינת הושכר עדיף הגדרה רחבה שתאפשר לו גמישות גדולה בעתיד,  אך לצד זאת חשוב שהנוסח של החוזה לא יטיל על השוכר התחייבויות שהוא לא מסוגל או מתכוון לעמוד בהן. כמו כן השוכר תמיד יעדיף שתינתן לו בלעדיות במתחם.  (למידע ודגשים נוספים ראו חוזה שכירות לעסק).
9. ביטוחים לתקופת שיפוצים ולתקופת השכירות – אילו ביטוחים עליכם לבצע במהלך תקופות עבודות ההתאמה (השיפוצים)? מהם הביטוחים שעליכם לבצע במהלך תקופת השכירות?
10. מיסים ורישיונות – לפני חתימה על הסכם שכירות יש לבדוק מהם המיסים, ההיטלים והאגרות הכרוכים בהחזקת הנכס? מהם העלויות הוצאת הרישיונות?
11. הפרה וביטול הסכם – אילו מעשים ייחשבו להפרה של הסכם? מתי ניתן לבטל את החוזה? חשוב להגדיר נושאים אלו מראש על-מנת לאפשר סיום מהיר וחלק של יחסי המשכיר-שוכר. למידע נוסף ראו הפרה של הסכם וכן ראו איך לבטל הסכם.

למידע נוסף למשכירים נכסים מסחריים ראו דגשים בנוגע להשכרת נכס מסחרי.

האמור לעיל לא מהווה יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ משפטי פרטני.