מהי עסקת קומבינציה? מי הצדדים לעסקה? איך לחלק את האחוזים בעסקת קומבינציה? מה היתרונות ומה החסרונות של עסקת קומבינציה?
להלן כמה דגשים בנוגע לעסקאות קומבינציה. לפני התקשרות בעסקת קומבינציה, חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן.
מה זה עסקת קומבינציה?
בבעלותם קרקע ואתם רוצים למשש את זכויות הבניה עליה, למשל לבנות בניין, מלון, מגדל משרדים, מרכז מסחרי וכיו"ב. אחת מהדרכים לעשות זאת, מבלבד לבנות בעצמכם ובמימון שלכם, היא באמצעות עם צד ג' (יזם או קבלן) שיבנה את הפרויקט הרלוונטי על הקרקע שלכם ובתמורה הוא יקבל בעלות על חלק מהיחידות שנבנו ואתם את החלק האחר, הכל בכפוף להסכם הקומבינציה שיחתם בין הצדדים.
במילים אחרות: עסקת הקומבינציה היא עסקה במקרקעין, במסגרתה בעל זכויות במקרקעין מתקשר עם צד ג' (בדרך כלל יזם או קבלן) בהסכם – חוזה קומבינציה – לפיו בעל הזכויות מוכר ליזם או לקבלן את כל או חלק מהזכויות בקרקע, בדרך כלל בתמורה לקבלת שטח בנוי מהקרקע.
הדוגמה הנפוצה לעסקת קומבינציה היא כאשר אחד או רבים המחזיקים בזכויות בקרקע ובכוונתם למכור את הזכויות בה לקבלן שיבנה עליה מבנה או בניין. כאשר התמורה לבעל הנכס תהיה קבלת חלק מיחידות הבניה שיבנו (למשל דירות בבניין החדש או משרדים).
איך מתחלקים האחוזים בעסקת קומבינציה? בקצרה יצוין כי האחוזים נגזרים בדרך כלל לפי כוח המיקוח של הצדים ולפי שווי העסקה, השווי נקבע לפי ערך הנכס, אשר תלוי, בין היתר, במיקום הנכס, שטח הקרקע, זכויות הבניה הנלוות לקרקע ועוד ועוד.
מה היתרונות ומה החסרונות בעסקת קומבינציה? ככלל היתרונות והחסרונות של העסקה תלויים בצד לעסקה (בעל קרקע או יזם או קבלן) ובין היתר, ביכולת ו/או רצון שלו לבצע את העסקה ללא הצד השני (פעמים רבות לא קיימת אפשרות).
מה היתרונות בעסקת קומבינציה?
באופן כללי יצוין כי מדובר בחלוקת סיכונים בין הצדדים (בעל הקרקע מול היזם או הקבלן). מבחינת בעל הקרקע הוא לא נדרש לשאת במלוא העלויות הכרוכות בבניה (צמצום הסיכון הכלכלי הכרוך בבניה) ובכל זאת לקבל תמורה משמעותית עבור הנכס וליהנות מהידע והמומחיות של הקבלן בכל ההיבטים הכרוכים בבנייה על הקרקע. מבחנית היזם או הקבלן הוא לא נדרש לרכוש את מלוא הקרקע, אלא לשלם רק עבור חלקו ובכך להפחית את עלויות העסקה. כמו כן שני הצדדים עשויים ליהנות מיתרונות מיסויים בהתאם לחלקם בזכויות בקרקעו בכפוף להוראות הדין.
מה החסרונות בעסקת קומבינציה?
בקצרה יצוין כי עסקאות קומבינציה הן עסקאות מורכבות מבחינה משפטית וכלכלית. ככאלו הן נושאות סיכונים לא קטנים, במיוחד כאשר הזכויות של צד להסכם קומבינציה לא זוכות להגנה מספקת. כמו כן פעמים רבות מדובר בעסקאות בהיקף גדול – פרויקטים גדולים – עסקאות כאלו לוקח זמן להוציא לפעול. הזמן עשוי לגרום לשינוי במצב הכלכלי של הצדדים, בהעדפותיהם ועוד.
עסקאות קומבינציה הן עסקאות מקרקעין מורכבות, בעלות סיכונים משפטיים לא מבוטלים, לכן טרם ביצוע התקשרות בהסכם קומבינציה בנוגע לקרקע יש להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן (עורך דין מקרקעין).
האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.
הסכמים ועסקאות 