מקרקעין – עסקה במקרקעין

מה זה מקרקעין? 

מקרקעין מוגדרים בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 כך: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". על הקרקע בונים בתים, דירות, משרדים, חניות וכיו"ב. 

מקרקעין מכונים גם במנוח נדל"ן (נכסי דלא נידי), הכוונה היא לנכסים שלא ניתן לנייד.

• בעלות במקרקעין מוגדרת בחוק המקרקעין כזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף למגבלות הדין או הסכם.
• זכות אחרת במקרקעין – יכולה להיות זכות שכירות – זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש שבהם שלא לצמיתות. גם זיקת הנאה וגם משכנתה נחשבות לזכויות במקרקעין.
• נסח טאבו – על-מנת לבדוק אם עסקה במקרקעין נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, מומלץ לעיין בנסח טאבו.

מה נחשב לעסקה במקרקעין?

לפני עשיית עסקה במקרקעין או בהתקשרות הסכם בנוגע למקרקעין חשוב להתייעץ עם עורך דין.

לפי חוק המקרקעין (סעיף 6 לחוק) עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.

לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין תוקפה של עסקת מקרקעין מותנה ברישום והיא נגמרת ברישום. הרישום מתבצע על-ידי רשם המקרקעין בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין ותקנותיו. השעה שבה אושרה העסקה על-ידי הרשם מהווה את שעת הרישום של העסקה.

בין העסקאות הנפוצות במקרקעין הן עסקאות לרכישה או החכרה של מקרקעין (להרחבה ראו הסכם רכישת דירה או חוזה שכירות לעסק), עסקת קומבינציה, עסקאות של תמ"א 38 וכיו"ב.

מה קורה אם עסקה במקרקעין לא נרשמה?

חוק המקרקעין מורה כי עסקה שלא נרשמה נחשבת כהתחייבות לעשות עסקה.

חשוב לציין כי אין להסתמך על האמור בחוק המקרקעין בלבד ויש לעיין בו לצד הפסיקה המתעדכנת מעת לעת.

לצורך ביצוע עסקה במקרקעין או התקשרות בהסכם בנוגע למקרקעין או פתיחה בהליכים בענייני מקרקעין, חשוב להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בנדל"ן (עורך דין נדל"ן).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

שטר מכר מקרקעין

מה זה שטר המכר מקרקעין? שטר המכר הוא ממסך שנועד להסדיר העברה של זכויות בנכס מקרקעין מצד אחד לאחר. העברה יכולה להיות בתמורה או לא בתמורה.

לצורך סיוע במילוי שטר מכר יש לפנות לעורך דין לנדל"ן.

שטר המכר מקרקעין כולל את הפרטים הבאים:

• פרטי הצדדים – שמות מלאים ומספרי תעודת זהות או מספרי תאגיד.
• פרטי המקרקעין – מספר גוש וחלקה של הקרקע, גדול השטח של הקרקע, החלק של המוכר בקרקע, החלק המועבר מהקרקע והיתרה לאחר מכירה, וכן פירוט של תיאור הקרקע ו/או גבולותיה.
• אימות עורך דין – שטר המכר יש לאמת בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין.

נוסחו של שטר המכר קבוע בתקנות רישום המקרקעין.

מתי נחתם שטר מכר? בעת רכישה או מכירה של נכס מקרקעין (בית, דירה, מחסן, מגרש, בניין וכיו"ב – למשל הסכם רכישת דירה, חוזה למכירת מגרש וכיו"ב), שטר המכר מוגש ללשכת רישום המקרקעין לצורך השלמת עסקת המכר. שטר המכר מוגש ללשכת רישום המקרקעין בדרך כלל לאחר רישום הערת אזהרה והשלמת התנאים שנקבעו בהסכם המכר.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

הערת אזהרה

כל מי שמתקשר בעסקה במקרקעין בנוגע לנכס רצוי להכיר את המונח הערת אזהרה.

מהי הערת אזהרה? הערת אזהרה היא התחייבות בכתב של בעל זכות במקרקעין (למשל התחייבות של הבעלים או המשכיר של נכס או בעל זכות אחרת בנכס) לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. ישנה גם התחייבות לרישום הערה לטובת הבנק עם נטילת משכנתה. ההתחייבות האמורות נרשמות בפנקס המקרקעין (ב"טאבו").

לצורך בדיקה אם אכן נרשמה הערת אזהרה או האם רשומות הערות אזהרה על נכס מקרקעין יש לעיין בנסח טאבו.

מדוע רושמים הערת אזהרה על נכס? הסיבה המרכזית היא למנוע ביצוע עסקאות במקרקעין אשר סותרות את האמור בהערת אזהרה. המניעה היא גם כלפי בעל הזכות במקרקעין וגם כלפי צד ג' אשר מעוניין לבצע עסקה בנכס.  כך רישום הערה יכול למנוע עשיית עסקה נוגדת בנוגע למקרקעין, למשל מכירת הנכס לשני גורמים שונים.

עם ביצוע עסקה במקרקעין, לרוב עם חתימת חוזה ראשוני כגון זיכרון דברים לרכישת נכס או הסכם רכישה לנכס (למשל הסכם רכישת דירה, התקשרות בעסקת קומבניציה), חשוב מאוד לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (לפרטים על אופן הרישום ראו רישום הערת אזהרה).

כדאי לבדוק אם נרשמה הערת אזהרה על נכס מקרקעין הרשום בטאבו יש להוציא ולעיין בנסח טאבו.

הערת אזהרה מוגדרת בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 באופן הבא:

הערת אזהרה

126. (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

תוצאות של הערת אזהרה

127. (א)  נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

(ב)  נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.

(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

לצורך רישום הערת אזהרה חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.