רכישת דירה מעזבון

האם כדאי לקנות דירה ממנהל עזבון? מה חשוב לדעת לפני רכישת דירה ממנהל עזבון?

• רכישת דירה מעזבון או ממנהל עזבון היא עסקת נדל"ן בסיכון גבוה יותר, ונפוצה פחות, לעומת רוב עסקאות המקרקעין במסגרתן קונה רוכש ממוכר נכס פרטי (למשל רכישת דירה מקבלן או רכישת דירה מגורם פרטי).
• מאחר ועסקת מקרקעין היא עסקה יקרה ולעיתים הגדולה ביותר שמבצעים רוב האנשים בחייהם, ומאחר ומדובר בעסקה בעלת סיכונים רבים, טרם התקשרות בהסכם לרכישת דירה מעזבון יש להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום – עורך דין למקרקעין.

הסכם לרכישת דירה מעזבון

איך רוכשים דירה מעזבון?

מצאתם דירה, לאחר ששקלתם את כל הנושאים שהיו חשובים לכם בנוגע לרכישת דירה, החלטתם שהדירה המוצעת על-ידי העיזבון היא הדירה שאתם מעוניינים לקנות (למידע נוסף ראו בחירת דירה).

פעמים רבות מכירת הדירה מעזבון מתבצעת מאמצעות מכרז, הכולל הזמנה של עורך המכרז (בדרך כלל עורך דין) המזמין את הצדדים להציע הצעות לרכישת הנכס (הדירה), במסגרת זו נדרשים המציעים להעמיד בטוחה להבטיח את התקשרותם בעסקה (למשל 15% מגובה העסקה). מסמכי המכרז כוללים טפסים ומסמכים שונים לרבות טופס ההזמנה להציע הצעות, הסכם לקניית הדירה ולעיתים מסמכים נוספים לפי שיקול דעתו של עורך המכרז.

התנאים לרכישת הדירה מעזבון (כגון רכישה הכפופה לחוק חובת מכרזים או לפי הנחיות אחרות) משתנים מעסקה אחת לאחרת ולכן כל מקרה יש לבחון לגופו, כמו כן את ההתקשרות מומלץ מאוד לבצע באמצעות עורך דין.

בדיקות לפני רכישת דירה מעזבון

להלן מספר בדיקות (חלקי בלבד) שחשוב לבצע לפני מסירת הצעה במכרז לרכישת דירה מעיזבון:

1. זכויות המוכר בדירה – חשוב לוודא מי הבעלים או הוחכר של הנכס? מי רשום כבעל הזכויות – על שם מי רשומות הזכויות בדירה? האם הזכויות רשומות על שם העזבון או על שם המנוח/ה או על שם צדדים אחרים?
2. בדיקת מצב הזכויות בדירה הנרכשת, כגון שאין על הדירה חובות כגון משכנתה לטובת בנקים או מלווים אחרים, שעבודים, היטלים, אגרות ו/או מיסים אחרים – וככל ולצדדי ג' יש זכויות בנכס הדבר עשוי להסב נזק רב לרוכשים כגון יצירת סכסוכים בינם לבין אותם בעלי זכויות, ככל והעסקה לא תתבצע לאחר שהוסרו כל השעבודים והעיקולים ו/או זכויות צדדי ג' בדירה.
3. בדיקת שהדירה נבנתה כדין, עם היתר בניה, וללא חריגות בניה, שאין על הדירה צווי הריסה או עיקולים או צווי הגבלה אחרים. כמוכ כן יש לעיון בפנקס המקרקעין ובתיקי מידע על הנכס.
4. מימון העסקה – חשוב לוודא כי יש לכם את היכולת לממן את רכישת הדירה והתקשרות בהסכם, אחרת ככל הנראה לא תוכלו לקבל בחזרה את הסכום הראשוני שהעמדתם לטובת קניית הדירה ואף לעיתים תצרכו לשלם פיצוי מוסכם בגין הפרת התחייבותכם לרכוש את הנכס (למידע נוסף ראו הפרת של חוזה).
5. תנאי תשלום לרכישת דירה מעזבון – מה לוח התשלומים של עסקת הרכישה? באיזה אופן יועברו התשלומים? האם חלק מהתשלומים יועברו לנאמן? מי נושא בתשלומי מיסים כגון מס שבח, היטל השבחה וכיו"ב.
6. תנאים לביטול עסקת הרכישה- איך ניתן לבטל את הסכם רכישת הדירה? האם הביטול כרוך בסנקציה כספית? האם חובה לתת התראה לצד המפר את ההסכם לפני ביטולו?
7. מסמכים או אישורים נלווים לעסקה – מכירת דירה מעזבון עשויה להיות כפופה לקבלת אישורים שונים למשל אישור מבית המשפט לפני ביצוע עסקת המכר. לכן חשוב לקבל ייעוץ פרטני על-מנת לבחון כי העסקה ניתנת ליישום לרבות טווח זמנים לביצועה.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.