עלות רכישת דירה מקבלן

כמה עולה לרכוש דירה חדשה מקבלן?

איזה עלויות נוספות יש על מחיר הדירה בעת רכישת דירה מקבלן?
עסקה לרכישת דירה (עסקה במקרקעין) כוללת עלויות גבוהות, והיא מורכבת ממספר רכיבים, להלן תיאור קצר של מרכיבי העלויות הבולטים בעת רכישת דירה:

• מחיר הדירה – העלות הגבוהה ביותר בעסקה היא המחיר שישולם עבור הנכס.
• ריבית על המשכנתה – ככל שמשכנתה יותר גדולה, החזרת הלוואה בדרך כלל נפרסת על פני משך זמן ארוך יותר ולכן גם הריבית גבוהה יותר. הריבית מגלמת למעשה רכיב נוסף בהוצאה הכרוכה ברכישת הדירה (למידע נוסף ראו משכנתה).
• מס רכישה – מי שרוכש את דירתו הראשונה (כהגדרתה בחוק) יכול ליהנות מפטור מתשלום מס רכישה, בכפוף למגבלות הדין (למידע נוסף ראו מס רכישה).
• שכר טרחה לעו"ד – שכר הטרחת עורך דין בעת רכישת דירה מקבלן מורכב משני רכיבים, האחד הוא שכר הטרחה המשולם לעורך דין של הקבלן, שכן הקבלנים מטילים עלות זו על רוכשי הדירות. גובה שכ"ט של עורך הדין של הקבלן נע בין 1% ל-2% משווי הנכס הנרכש. רכיב נוסף הוא שכר הטרחה שמשולם לעורך הדין של הרוכשים על-מנת שיבצע בדיקות משפטיות וכן יערוך את הסכם המכר (הסכם רכישת דירה), וגם כאן מדובר בהוצאה נוספת של עד 1.5% ממחיר הנכס (למידע נוסף ראו עורך דין נדל"ן).
• אגרות – עבור הפקת מסמכים ואישורים, רישום הערות אזהרה, רישום זכויות בפנקס המקרקעין בו מתנהל הרישום וכיו"ב.
• ביטוח משכנתה לדירה – לא רק שיש לשלם את המשכתנה באופן שוטף אלא גם הבנק מכריח את נוטלי המשכנתאות לבצע ביטוח חיים למשכנתה, מדובר בסכום כספי נוסף אשר יש לשלם והוא למעשה חלק מהעלות הכוללת של הדירה.
• תיווך – האם הגעתם לנכס באמצעות מתווך? האם כן תצרכו לשלם גם דמי תיווך, בדרך כלל עד 2% משווי הנכס.
• שונות – יש עוד מגוון עלויות חלקן ניתן לייחס לדירה באופן ישיר (כמו שיפוצים לדירה החדשה) וחלקן פחות (ריהוט ואביזרי בית). מי שרוכש דירה חדשה פעמים רבות מעוניין לבצע מספר שינויים מהמפרט הסטנדרטי של הדירה. להלן מספר שיפוצים ותיקונים נפוצים שבדרך כלל כרוכים בעלויות נוספות – הוספת שקעי חשמל, שינוי נקודות מים, הוספת ארונות מטבח, שינוי קירות ועוד.
• לפני רכישת דירה מקבלן חשוב לבצע מספר בדיקות מקיפות – למידע בנושא זה ראו בדיקות לפני רכישת דירה מקבלן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

שכר טרחה עורך דין

להלן מספר נקודות שחשוב להכיר לפני התקשרות בהסכם שכר טרחה עם משרד עו"ד.

איך נקבע שכר טרחה של עורך דין?

שכר טרחה היא תמורה (בדרך כלל כספית) עבור שירותים של עורך הדין.

מה גובה שכר הטרחה שיש לשלם עבור שירותים משפטיים? שכר טרחה של עורך דין נקבע לפי מספר פרמטרים:

1. סוג השירות ומורכבותו – שכר הטרחה מושפע באופן ישיר מסוג השירותים שהוזמנו ומידת מורכבותם. שירותים מורכבים עולים יותר הן מאחר והם כורכים בסיכון משפטי גדול – פעמים רבות הם מחייבים את עורכי הדין להשקיע בהם זמן רב לצורך ביצוע בדיקות משפטיות – והן מאחר ורמת האחריות המוטלת על עורכי הדין היא גדולה. להלן מספר דוגמאות:
   • הסכמים, עסקאות וניהול מו"מ – הסכם מיזוג או חוזה לרכישה או מכירה של עסק הכולל בדיקות נאותות לא מתקרב למחיר הכנת הסכם מייסדים. כך גם הסכם לרכישת דירה לא שווה ערך להסכם לרכישת בניין. כך גם ליווי יזמים בעסקאות קומבינציה או בעסקאות תמ"א בדרך כלל יהיו יקרות יותר מלווי עסקאות רכישה או מכירה של דירה, בית או משרד.
   • הליכים משפטיים – טיפול בסכסוכים משפטיים מורכבים או  בהיקף כספי גדול בדרך כלל יקרות יותר. למשל מחיר הטיפול בתביעות בסדר דין מהיר (הליך שיש מגבלה בנוגע לסכום התביעה שלו), רחוק ממחיר טיפול בהליכים משפטיים בבית המשפט המחוזי, בעתירות מנהליות, או בסכסוכים מורכבים אחרים, כגון הליכים עמוסים בנתונים או הליכים המערבים סוגיות רגולטוריות רבות.
   • חוות דעת – חוות דעת הינו בין השירותים הכרוכים בעלויות משפטיות לא קטנות, למשל חוות דעת בנושא מיסוי עסקאות מקרקעין מורכבות או חוות דעת בנושא הגבלים עסקיים בדרך כלל כרוכות בתשלום שכר טרחה גבוהה.
   • דיני עבודה – ייעוץ במכלול הנושאים הקושרים ליחסי עובד-מעביד ובכלל זה התקשרות עם עובדים זוטרים ובכירים בהסכמי העסקה, ליווי הליכי שימוע ופיטורין וייעוץ בנוגע לסוגיות משפטיות המתעוררות אגב יחסי העבודה.
   • ידע וניסיון של עורך דין – פרמטר נוסף שמשפיע על שכר הטרחה היא מידת והידע והניסיון של עורך הדין בתחום. במילים אחרות רמת המקצועיות של עורך הדין. ככל שעורך הדין יותר בקיא ומיומן בתחום בו נדרשים השירותים, שכר הטרחה שהוא יגבה יהיה גבוהה יותר.
2. רמת הדחיפות – פעמים רבות כשנדרש טיפול מיידי בנושא, שכר הטרחה שנגבה הוא גבוהה יותר, כמובן שבהתאם לסוג העבודה.
3. גודל משרד עו"ד – פעמים רבות משרדי עורכי דין גדולים גובים שכר טרחה גבוהה יותר בהשוואה למשרדי עורכי דין קטנים או בינוניים.

בנוסף לאמור יצוין כי לשכת עורכי הדין פרסמה תעריף מינימלי (לו יש להוסיף מע"מ) עבור ביצוע שירותים משפטיים שונים (שכר טרחה מינימאלי).

טרם התקשרות בהסכם שכר טרחה עם עורך דין או בחירת מנגנון שכר הטרחה שישולם לעורך הדין (כגון ריטיינר חודשי, מחיר קבוע, רכישת בנק שעות, תשלום לפי שעה וכיו"ב), מומלץ לקבל מספר הצעות ממספר משרדי עורכי דין (משרד עו"ד) ולהחליט רק לאחר מכן. בבואכם לבחור עורך דין מומלץ לשקלל הן את המקצועיות של עו"ד, תודעת השירות של עורך הדין ושכר הטרחה המבוקש.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

 

ריטיינר חודשי

מה זה ריטיינר חודשי? ריטיינר היא צורת תשלום שכר טרחה עבור מתן שירותים על בסיס חודשי. התשלום מראש או בדיעבד עבור קבלת שירותים (למשל שירותי עריכת דין) בתחום הרלוונטי למשך תקופה או פרויקטים מוגדרים למשל ליווי משפטי למשך חצי שנה.

באילו תחומים נהוג לשלם את שכר הטרחה בצורה של ריטיינר חודשי? ריטיינר נפוץ מאוד בתחום השירותים המשפטיים (ייעוץ משפטי מעורך דין), החשבונאיים (כגון שירותיי ראיית חשבון והנהלת חשבונות) ושירותים עסקיים אחרים.

התקשרות עם משרד עו"ד בריטיינר עבור שירותים משפטיים מתבצע למטרות שונות כגון ייעוץ וייצוג בענייניים הקשורים לסכסוכים, תביעות והליכי הוצאה לפעול, ניהול מו"מ והכנת חוזים מסחריים, ליווי עסקאות מסחריות ועסקאות נדל"ן, ייעוץ בנושאי דיני עבודה וקניין רוחני, לווי מכרזים, כתיבת מכתבים, הכנת חוות דעת ועוד.

כמה עולה ריטיינר חודשי? מחיר הריטיינר תלוי בגורמים רבים לרבות  בתחום המבוקש, בסוג השירותים המוזמנים, ברמת המורכבות של השירות וכן תלוי בספק השירותים.

למשל ריטיינר חודשי בתחום של ייעוץ משפטי יכול לנוע בין 1,000 ש"ח לחודש ועד לעשרות או מאות אלפי שקלים וכו'. ככל ולמזמין השירות נפח עבודה משפטית גדול יותר או מורכב יותר כך מחירו של הריטיינר עולה. כמו כן המחיר עולה בהתאם לידע והניסיון של עורך הדין ולצרכים המוגדרים מראש על-ידי הצדדים.

הסכם ריטיינר

לפני התקשרות עם משרד עו"ד בהסכם ריטיינר (חוזה שכר טרחה על בסיס חודשי) מומלץ לשים לב למספר דגשים:

ראשית עדיף לברר מה תחום ההתמחות של המשרד, עליכם לוודא התאמה בין תחום ההתמחות לבין השירותים המשפטיים הדרושים לכם (עורך דין חברות וחוזים, עו"ד לענייני מכרזים, עורך דין להוצאה לפעול, עורך דין נדל"ן, עורך דין בתחום הנזיקין, עורך דין זכיינות, עורך דין לענייני עבודה, עו"ד לקניין רוחני ועוד). שנית, חשוב לערוך פגישת היכרות על-מנת להכיר את עורך הדין שילווה אתכם וללמוד על תעודת השירות שלו. לסיום, תמיד עדיף להתחיל בהקיף עבודה קטן, אם השירותים יסופקו לשביעות רצונכם תוכלו לעבור להזמנת שירותים בהיקף גדול יותר או לפרק זמן ארוך יותר. בנוסף מומלץ להתקשר בהסכם שיסדיר את תנאי ההתקשרות.

למידע נוסף בנושא ריטיינר של עורכי דין ראו – ריטיינר עו"ד.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.